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房地产拍卖程序--拍房网 轩辕拍卖知识 ??2009-09-27 09:18 ??阅读138???评论1 ? 字号： 大大? 中中? 小小 一? 接受拍卖委托：如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行，拍卖行(拍房网?拍卖行业最具权威的信息发布平台)也有意承接该拍卖业务，在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后，双方签定委托协议书。 房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件： 1．?? 房地产拍卖标的的产权证； 2．?? 产权人身份证明或企业法人营业执照； 3．?? 法定代表人证明书和法人授权委托书； 4．?? 对拍卖房地产有处分权的证明文件； 5．?? 产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书； 6．?? 拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等； 7．?? 其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件； 8．?? 至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件 二?? 拍卖房地产标的确认和调查：拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括： 1.??????? 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致； 2.??????? 产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证； 3.??????? 房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致； 4.??????? 产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记； 5.??????? 是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件； 6.??????? 是否有他人声明对该房地产享有权利的文件； 7.??????? 是否有产权证丢失的记录；现持产权证是原证，还是新证；是否登报声明； 8.??????? 是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何； 9.??????? 是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内； 10.???? 土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。 三?? 接受委托、签定委托拍卖合同：具备接受拍卖委托条件后，应按照拍卖法的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容： 1.??????? 委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人； 2.??????? 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等； 3.??????? 拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式； 4.??????? 拍卖费用条款、佣金及其支付方式； 5.??????? 拍卖方式和期限； 6.??????? 拍卖程序中止和终止的条件； 7.??????? 违约责任； 8.??????? 签约日期和合同的有效期限； 9.??????? 拍卖底价； 10.???? 其他需要约定的条款。 四?? 房地产估价及底价确定： 1：房地产估价 ?? 具体工作如下： （1）???????? 选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认； （2）???????? 提出估价目的； （3）???????? 与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料； （4）???????? 与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料； （5）???????? 评估师出具评估报告。 2：拍卖底价和起拍价确定 ????? 拍卖底价确定的主要依据是： （1）???????? 卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具； （2）???????? 双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的； （3）???????? 拍卖行的经验 （4）???????? 在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价 五?? 发布拍卖公告，组织接待竞买人 ???????? 公告信息内容应包括： （1）???????? 委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人； （2）???????? 拍卖的时间、地点； （3）???????? 拍卖房地产的基本情况：1： 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等；2：拍卖房地产的使用、占用或租赁情况；3：产权性质 （4）???????? 拍卖房地产转让后应交纳的税费； （5）???????? 竞买人的条件； （6）???????? 竞买保证金； （7