婚恋中房产问题研究.doc

婚恋中房产问题研究 第一章 婚前以一方名义购置房产的分割问题【情形1】婚前一方替另一方交纳房贷月供款时，房产应如何分割？ 【案例1】李先生在恋爱期间拿出自己积攒的20万元作为首付款，并通过个人按揭贷款方式购买了一套总价60万元的商品房。李先生拿到新房钥匙后，其女友王小姐也搬进新居，并在同居期间每月从自己的工资卡中出资2000元和李先生共同承担了这套房子的月供款。一年后两人因性格不合而分手。问：房产如何分割？ 【分析解答】财产所有分为个人所有或共有。由于该房产系由李先生个人签约出资购买，且李先生在购房时并未与王小姐领取结婚证建立婚姻关系，因此，该套房屋属于李先生的个人财产，而非共有财产。因此，王小姐无权分割该房产。对于双方同居期间王小姐出资负担房屋月供的行为，应视为王小姐为李先生承担了对银行的部分债务。如果双方之间不存在其他的债权债务关系，并且王小姐亦未明确表示将该款赠与李先生，则该笔款项应有李先生偿还给王小姐。 【情形2】婚前一方用另一方的名义买房，房产应如何分割？ 【案例2】倩倩与建国在大学期间相恋，2002年毕业后即共同租房居住。2004年两人用共同积攒的8万元作为首付款，以倩倩的名义购买了一套二手房。房产证刚拿到手不久，建国在广州出差期间结识了新的女友。之后建国因调入广州工作而决定与倩倩分手。倩倩伤心之余，拒不承认建国的购房出资。问：建国能分割该房产吗？ 【分析解答】房屋作为不动产实行的是登记、公示制度。在我国，房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证，即房产证是确认房屋归属的最基本也是最重要的凭据。由于房产证上记载的产权人为倩倩，因此，建国是无权对该房屋进行分割的。?????? 对于购房首付款中由建国出资的部分，应属于倩倩对于建国的债务，应当由倩倩予以返还。在倩倩拒不返还的情况下，建国只能通过诉讼的方式起诉倩倩。但是，如果建国不能提供其实际出资的有效证据，而倩倩又不承认建国曾经出资，那么建国就会面临败诉的结局。 【情形3】婚前一方出资装修另一方的房屋，房产如何分割？ 【案例3】唐先生出资50万元以自己的名义购买了一套商品房准备和张女士结婚用，张女士出资10万元对该套房屋进行了装修。之后两人因感情不合终止了恋爱关系，张女士要求分割六分之一的房产份额或者由唐先生返还其10万元装修款。但唐先生认为张出资装修是双方恋爱期间的一种自愿行为，属于刘对其个人的赠与，因此既不同意分割房产也不同意返还装修款。问：刘女士有权分割房产或取得装修款吗？ 【分析解答】首先，该套商品房属于唐先生的个人财产，张女士出资装修的行为，是对该不动产的附合添附行为，依据物权法理，在以动产对不动产进行添附的情况下，不动产的所有权性质并不发生改变。物化到不动产上的动产价值仍归不动产的产权人所有。因此，本案中的房产不属于共同财产，因此不涉及到财产分割的问题。其次，张女士之所以出资对房屋进行装修，主要是基于其对和唐先生结婚的期待和判断，是在此条件下对恋人财产的添附行为，而非对唐先生的赠与。从社会常理而言，即便该装修款能被认定为赠与，也应当以双方结婚为条件。唐先生以装修款系女方的赠与，而拒不返还，属于其认识上的错误。再次，唐张俩人的恋爱关系作为一种民间习俗，属于道德规范的约束，不是法律调整的范围。但在恋爱关系终止时，由于存在张女士替唐先生支付装修款的事实，唐作为受益人，没有合法根据取得利益，张女士造成损失，且两者具有因果关系，故唐的行为构成不当得利。俩人的关系构成民法上的不当得利之债，此时应受我国《民法通则》的调整。即张女士享有债权，而唐先生承担债务。因此，张女士有权要求唐先生将其支付的装修款返还。 【情形4】婚前双方共同出资购买的房屋，出售后所得价款应如何分割？ 【案例4】王女士离婚后和赵先生确立了恋爱关系，并打算一年后结婚。赵先生看中了在三环路旁新开盘楼盘中的一套商品房，希望和王女士共同出资购买，用作两人结婚的新房。王女士表示同意，提出以双方的名义共同购买。但赵认为，自己已用本人的名义和开发商签订了《认购书》，再更改姓名不太方便。王女士考虑到离婚时财产分割的痛苦经历，坚持和赵签署了一份出资协议，主要内容是“双方分别出资50万元以赵的名义共同购买商品房一套，该商品房属于双方共同所有。”之后，双方到售楼处以赵的名义签署了《商品房买卖合同》并交齐了100万元购房款。半年之后房屋交付，此时两人却因故分手。赵将新房出售后得款140万元，同时赵在售房时交纳了营业税等税费共计约8万元。王女士要求赵退还出资款并支付增值部分价款，但赵只同意退还其出资款并支付利息，不同意支付房屋增值款。问：140万元购房款应如何分割？ 【情形5】婚前一方擅自出售双方共同出资购买的房屋的行为是否有效？ 【案例5】张男与许女恋爱期间分别出资20万元，购置了一套40万元的房屋。考虑到许女还有作为无房户从单位