重庆市2013年上半年房地产市场分析.docx

2013上半年重庆市房地产市场分析房地产投资环境分析2013 年上半年房地产市场延续去年的回暖走势，上半年被重点关注的“国五条”调控政策遇冷，地方政府消极的响应态度，使得本轮调控的效果不大。与此 同时，持续了一年半的楼市成交量和价格双双上涨，房地产行业的投资环境全面回暖。1 .1 房地产相关政策 2013年上半年最受人关注的政策当属“国五条”政策，是自2009年12月份开始楼市严厉调控以来的第五次升级，前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、天津、合肥、南京等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。大连、厦门和贵阳则只发布了2013年度的房价控制目标。中央试图从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。但对于本次新政，地方政府的跟进态度明显偏消极。关于“限购加强”，仅沈阳一地落实全城限购；关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，也没有任何地方政府响应。关于个税20%征收仅有北京一地落实，其他一、二线城市大多未实际执行，而三四线城市由于住房信息体系建设相对滞后，不具备基本的执行基础。关于二套房贷的政策也未立即落实，仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。重庆市的“国五条”细则与全国其它城市一样，也存在执行力度不够的问题。关于“限购”政策重庆市则从一开始就没有执行，本次重庆细则也未做提及。二手房个税征收20%，虽有提及但实际未执行。1.2房地产开发投资全面回暖2013年上半年房地产市场的稳步回升使行业投资环境全面回暖，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。重庆2013年1-5月房地产投资额达到988.57亿元，同比增幅达到26.2%，高出同期全国房地产投资额同比增幅六个百分点。2013年1-5月，大重庆商品房施工面积达到21178万平方米，同比增长21%。表1-1：2013年1-5月重庆房地产建设销售情况商品房建设与销售1-5月同比±%施工面积（万平方米）21177.6821%＃住宅15456.8513%办公楼663.9881%商业营业用房2625.764%竣工面积（万平方米）1354.894%＃住宅951.7-10%办公楼17.5692%商业营业用房242.06131%销售面积（万平方米）1802.0220%＃住宅1676.1923%办公楼19.7655%商业营业用房69.01-18%销售额（亿元）1001.6229%＃住宅873.5530%办公楼27.3281%商业营业用房88.0920%注：以上数据为大重庆数据 数据来源：重庆市统计局2．房地产市场供应2.1新增批准预售供应活跃，达到历史第二高位。根据重庆网上房地产数据显示，2013年上半年重庆主城区新增批准预售面积1274万平方米（含商品住宅、商业、写字楼、车位及其他），环比增长5%，同比增幅达到50%。其中，商品住宅新增预售面积962.71万平方米，环比增幅9%，同比增长36%。2013年上半年主城区预售供应量在同比及环比均呈正增长趋势，特别是同比增幅明显，结合主城区预售供应下半年市场活跃度高于上半年的市场推售惯例，2013年上半年预售供应表现更显突出，供应水平更是达到近5年以来的第二高位，仅次于2010年下半年预售供应水平。结合近两年周期的市场走势来看，一方面由于2011年市场受调控影响表现低迷、存量增大直接导致2012年上半年市场新增供应减缓，另一方面2012年市场迅速回暖，供需及改善型需求活跃，市场成交攀升，存量压力减小，市场自2012年下半年起保持活跃稳定的供应趋势并延续至2013年上半年，从而使得今年上半年预售量同比及环比增长，特别是同比增长幅度呈较大水平。图2-1：2008-2013上半年重庆主城区近年批准预售量对比（单位：万㎡）数据来源：重庆网上房地产图2-2：2010-2013上半年重庆主城区近年批准预售量月度走势（单位：万㎡）数据来源：重庆网上房地产2.2商品住宅预售供应保持稳定，写字楼占比下降明显 从2013年上半年主城区批准预售性质的统计来看，商品住宅产品依然占据主导地位，共计获取预售面积962.71万平方米，占比76%，整体保持稳定趋势。而写字楼产品在2012年下半年期间的活跃供应后，今年上半年新增预售供应趋势明显放缓，共计新增预售面积111.09万平方米，占总预售面积的9%，环比下降5个百分点。结合2012年写字楼市场的供需表现，市场整体