第3章土地使用权的获取(免费阅读).pptVIP

第一节 房地产开发用地的获取 第一节 土地使用权的获取 一、土地使用权的出让 1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 5、土地使用权出让程序 招标出让： 发布招标公告（通知） 领取招标文件 投标 开标、评标和定标 签订合同 登记领证 拍卖出让 发布拍卖公告 领取拍卖文件 举行拍卖活动 签订合同 登记领证 6、土地使用权出让合同 标的：坐落位置、宗地号、面积、界址及用途 使用期限 价款 使用条件 担保方式及违约责任 其他内容 7、土地使用权出让合同当事人的权利 （1）出让方的权利 要求受让方按合同规定按时缴纳出让价款 对受让方利用土地的情况行使监督和检查权 处罚权 合同规定的出让年限期满，无偿收回土地使用权，并同时取得其地上的一切不动产所有权 对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利 二、土地使用权转让 （一）土地使用权转让的概念 是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 （五）土地使用权转让的程序 转让申请 签订转让合同 转让合同公证 缴纳土地出让金和土地增值税 土地使用权变更登记 三、 土地使用权划拨 1、土地使用权划拨的概念 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 四、 房地产开发用地的征用拆迁 （一）土地征用的含义 是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 （二）土地征用的特征 土地征用具有强制性 土地征用是一种政府行为 转移性 补偿性 （三）土地征用程序 建设项目 用地 拟订征地 拟订征地 预审 申请 方案 协议 颁发土地 出让或 使用证 划拨土地 （四）征地补偿与安置费用 土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 征地管理费 税费 五、城市房屋拆迁 拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。 （一）拆迁工作的基本原则 服从国家利益的原则 符合城市规划和有利于城市旧区改造的原则 保护拆迁当事人合法权益的原则 第四节 房地产开发的前期工作 一、前期工作的内容和特点 （一）前期工作的主要内容 土地问题 规划问题 基础设施和市政设施问题 融资问题 工程进度问题 保险问题 （二）前期工作的特点 1、多 2、长 3、变 第二节 房地产开发项目与工程勘察、设计 一、工程勘察、设计的含义 工程勘察：是指为满足工程建设的规划、施工、运营及综合活动等方面的需要，对地形、地质及水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。 工程设计是指运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。 二、工程勘察工作 （一）勘察工作的主要任务和目的 主要任务是正确反映地形、地质状况、确保原始资料数据的准确性，结合实际地址情况和开发项目的具体要求，提出明确的评价、结论和建议；体现国家可持续发展的战略，做好环境地质的评价工作。 三、工程设计工作 （一）设计工作的原则和依据 第三节 房地产开发项目的施工准备工作 一、房地产开发项目的施工招投标 （一）招标投标的基本概念 房地产开发商设定”开发项目建设”这一标的,招请若干个施工单位进行报价竞争,由开发商从中选择优胜者,并与之达成协议,签定施工合同,按合同实施. 二、工程施工承发包合同 1、在签订正式合同之前，开发商和承包商需要一个商议阶段 通过评审标书，修改报价 讨论建议 讨论某些局部更改 三、房地产开发项目施工条件准备 建设用地规划许可证 　是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置．面积．界限的法律凭证． （三）招标机构的组织运作 1、招标过程中的决策活动 确定开发项目发包的范围 确定承包方式和承包内容 确定标底 决标并签订合同或协议 2、招标中的日常事务性工作 发布招标通告或邀请招标函 编制和发送招标文件 编制标底 审查投标者资格 组织踏勘现场和解答投标单位提出的问题 接受并妥善保管投标单位的标函并负责为其保密 （二）拆迁的基本程序