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关于土地地价评估方法的分析 　　摘要：本文通过分析不同评估方法的地价内涵，以及不同地价类型的差异，并提出了不同地价类型之间的协调方法，为估价师合理确定评估结果提供参考。 　　关键词：土地地价；评估方法；分析 　　1 几种主要评估方法的地价内涵分析 　　评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题，这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。 　　1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。 　　基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。 　　1.2 收益还原法（简称“收益法”）。 　　收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。 　　1.3 假设开发法（或剩余法）。 　　假设开发法（或剩余