不动产营改增政策培训课件方案.ppt

* * * * * * 租赁不动产 12、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率预缴增值税。 13、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，按3％的预征率预缴税款。 14、小规模纳税人出租其取得的出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产（不含个人出租住房），按照5%的征收率预缴增值税。 15、个体工商户出租住房，按照5%征收率减按1.5%向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 16、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，按照3%的预征率预缴税款。 （二）房地产企业销售自行开发房地产项目预缴规定 1、一般纳税人 ?一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 ? 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 ?一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 2、小规模纳税人 ? 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 ?应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% ?小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。 （三）转让不动产预缴规定 1、其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款： （1）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% （2）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% （四）不动产经营租赁预缴规定 1、纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% 　　2、纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款： 　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 3、个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款： 　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 4、 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款： （1）出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% （2）出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% CONTENTS 目 录 1 纳税人和扣缴义务人 2 征税范围 3 税率和征收率 4 应纳税额的计算 5 销售额的确定 6 进项税额抵扣 7 纳税地点 10 纳税义务发生时间 11 税收优惠 8 预缴税款 9 征收管理 （一）发票开具 1、转让不动产 （1）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 （2）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 2、不动产经营租赁 （1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。 其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。 （2）纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 3、房地产企业销售自行开发的房地产项目 （1）一般纳税人 ?一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 ? 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 ? 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 3、房地产