2015专题讨论之三房地产价格与调控.pptVIP

专题讨论之三 中国房地产价格与调控 拟回答： 房价为什么会不断上涨？ 为什么政府要进行房价调控？ 调控的效果如何？ 努力的方向该是什么？ 讨论 中国房地产价格 房价不断攀升的内在原因 （一）全国人均可支配收入上升抬高房地产需求 （二）工业化带动城镇化，人口结构剧烈变迁 课外知识 世界城市化发展有一个共同规律----这就是著名的“纳瑟姆曲线”，它是1979年由美国城市地理学家Ray.M.Northam首先发现并提出的。 纳瑟姆曲线表明发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程。这个过程包括二个拐点：当城市化水平在30%以下，代表经济发展势头较为缓慢的准备阶段，这个国家尚处于农业社会；当城市化水平超过30%时，第一个拐点出现，代表经济发展势头极为迅猛的高速阶段，这个国家进入工业社会；城市化水平继续提高到超过70%之后，出现第二个拐点，代表经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，这个国家也就基本实现了现代化，进入后工业社会。 中国社会科学院《2004年--2005年中国社会形势回顾与展望》的报告中指出，我国城镇化率由1978年的17.92%提高到2004年的42%，平均每年提高近1个百分点，表明我国经济进入了新的高速成长期。城市已成为我国经济社会发展的重要载体，城市经济对我国GDP的贡献率已超过70%。我国城市化进程的第一个拐点出现在1996年，依据纳瑟姆曲线预测第二个拐点将出现在2018年。 （三）人民币升值刚刚开始，还有很长的路要走 在人民币升值的预期和房地产投资高回报的预期下，国际游资进入中国的愿望较为强烈。 汇率与地价的关系 升值与地产：高度正相关 升值与地产的中日比较 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控　　 　　现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。　　对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 　　效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。　　问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。 （四）产品结构失调抬升房价 （五）城镇消费结构升级：耐用消费品 （六）土地供给因素 1、2004年8月31号之后，供地规则的改变使得存量住宅用地释放不活跃，在短期内住宅用地供应量下降； 2、“831”之后经营性项目用地全部招拍挂的政策对地价上涨影响明显。 3、地价变化引起房价变化的作用在短期内并不明显，在长期看来作用的趋势表现为增强，房价对地价的影响在短期内十分明显，但是长期看来作用逐渐变弱。 补充阅读 2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。 该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。 所谓“8.31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8.31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。 房地产开发面积增长速度与单价的关系 （七）建筑成本因素 （八）双过剩---生产能力过剩和流动性过剩 钢铁水泥产能严重过剩 家用电器产能过剩 银行部门流动性过剩 试问：有多少东西是稀缺的？ 房价过快增长累计金融风险, 增加通胀压力，甚至阻碍城镇化进程。 （九）社会文化因素 房价调控原因 （一）基本理由  熨平经济波动 防止金融危机 房地产上市公司股价上涨强于大盘：风险已现 投资增速反弹