房地产估价_收益估价发与假设开发法资料.ppt

【例6-2】需要估价一宗“七通一平”的熟地价格，土地的面积为5000 m2，建筑容积率为2，土地剩余使用年限为65年，适宜建造某种类型的商品住宅；发展商预计2008年9月取得该土地后建造该类商品住宅，开发期为2年，建筑安装工程费按建筑面积算为800元/ m2，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%，购买土地方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格按建筑面积算为2000元/ m2。试利用所给资料用现金流量折现法（动态方式）估算该宗地2008年9月的总价、单价和楼面地价（折现率为10%）。 【解】：设该宗土地的总价为V总。项目资金流量示意见图6-3 ←估价时点 未来可实现楼价：3188.78万元 ←商品房销售完成 …… 2008.9 2009.3 2009.9 2010.3 2010.9 2012.9 …… 2073.9 V总=？ 第一次 资金投入日 第二次 资金投入日 ←土地购入时点 土地使用期满 开发期2年 ←商品房开发完成 土地使用年限65年 图6-3资金流量示意图 (1)开发完成后的总价值 4000×5000×2/（1+12%）2=3188.78 (万元) (2)建安工程