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建设项目开发手册 目 录 土地资源的取得……………………… 第二篇 组织机构设置和人力资源管理…………第三篇 财务筹划及资金管理…………………… 第四篇 项目定位与规划设计……………………刘勇 第一章 项目定位 第二章 规划勘察设计 第五篇 报批、报建……………………………… 第一章：工作执行流程 第二章 报批预算 第六篇 工程管理………………………………… 第一章：施工管理 第二章：预结算管理…………………………………………… 第三章：材料采购管理………………………………………… 第七篇 营销推广服务篇………………………….. 第八篇 物业管理………………………………… 序号 工作项目名称 项目细分 简要说明 完成 时间 备注 1. 取得土地信息 1.1土地信息分类 1.1.1招拍挂信息 对地块周边的楼盘信息进行收集，并对城市的成本资料和特性资料进行收集，填写有关表单。 见表单 1.1.2遗留问题信息 根据实际情况具体分析 1.1.3现状用地信息 2.对意向地块进行分析评估 2.1做出投报分析 收集各种所需数据资料进行投报分析 2.2将符合公司要求的地块投报分析提交投委 投委领导对目标地块进行评估。 3.对意向地块进行取舍 3.1招拍挂土地 准备资料 3.2遗留问题土地 签定合同 3.3现状土地 签定合同 4. 办理手续 4.1招拍挂土地 办理参加招拍挂手续 4.2遗留问题土地 办理各种交接手续 4.3现状土地 办理所需手续 土地资源的取得 第二篇 组织机构设置和人力资源管理 序号 工作项目名称 项目细分 简要说明 完成时间 备注 1.组织机构设置 1.1组织 机构拟定 拟定、审批 见《部门职能与岗位职责》 1.2岗位设置 2. 招聘 2.1根据岗位需求，拟定招聘资料 见《人力资源配置作业流程》 2.2组织面试 2.3安排上岗 见《新员工培训规定》 3.进入日常管理 见《绩效考核》办法《员工手册》、《人力资源管理制度》等 第三篇 财务筹划及资金管理 工作名称 简要说明 完成时间 备注 1.投报分析研究 1.1投报分析各种指标 1天 地块合同签约时 1.2 分解项目现金流计划 2天 按周、月 1.3合并所有现金流计划 2天 按周、日 2．资金准备 2.1联盟及投委内部资金筹措 2.2银行贷款 四证取得后2个月 四证（建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、施工许可证）齐全，前期可准备资料 2.2.1准备各种相关财务资料 1个月 2.2.2四证齐全 2个月 2.2.3土地评诂 7天 2.2.4银行签定合同 7天 2.2.5抵押登记 1天 2.2.6公证借款合同 1天 2.2.7银行放款 1天 2.3其它方式融资 3．岗位设置及上岗时间 3.1岗位设置（经理、主管会计（会计）、出纳、收款员） 根据项目大小合理配置 3.2上岗时间 3.2.1经理、出纳 1个月 取得地块 3.2.2 主管会计（会计）和收款员 1周 内部认购之前 4．资金支付 4.1工程款的支付 见《工程款支付流程》 4.2办公用品及其它款的支付 详见有关规定 5．资金收入 5.1房款收入 详见《销售收款工作规范》 6．税务筹划 6.1了解当地相关税收政策 国税和地税 6..2提出相关方案 决策 7．资金管理 7.1提高资金利用率 优先投委内部各公司使用 8．财务分析 8.1财务分析时间 月季年 实际执行项目现金流和合并现金流 8.2财务分析内容 实际与计划，当地同行业。公司内部 第四篇 项目定位与规划设计 项目定位 序号 工作名称 简要说明 完成时间 备注 1 组建工作小组、制定工作计划 由公司领导、地产、工程、技术、销售、物业等相关部门人员组成 2 在土地取得前开始进行组建 2 市场调查与预测 对意向地块进行调查 5-10天 3 评估论证 容积率 绿化率 可建建筑面积 公建建筑面积 5、投资收益等 4 项目定位 目标客户定位 产品定位：各户型比例、商铺、配套、会所等规模 建筑类型、规模及比例 价格定位 第二章 规划勘察设计 序号 工作名称 简要说明 完成时间（天） 备注 1 土地资料的收集与整理 1、航测图2、坐标点3、土地规划图4、容积率5、建筑类型6、建筑规模 5 其中坐标点取得由规划局或有测绘资质的单位提供 2 初步规划 1、项目总规论证评估确认 5 3 地质勘察 勘察单位考察 2、勘察单位招标、合同签定 地质勘探 4、提交勘探报告 25 此项工作为设计、施工提供依据。在土地取得后即可进行 4 文物勘探 资格单位选择 合同签定 勘探及提交报告 5 设计招标 设计单位的考察 2、设计单位招标 3、设计合同的签定 20 土地取得、产品定位完成后即可进行 6 提供设计任务书 结构类型 水、电、暖、气设备指标 建筑