第五章 反担保项目评估.pptVIP

反担保评估的要点 要确定评估基准日的价值 要确定未来代偿时的价值及变现难度、税费等 要根据项目风险和反担保措施的种类分别设定折扣率 由于反担保评估专业性强、涉及面广，因此要慎重选择评估中介机构 反担保措施的生效 保证反担保措施的生效； 抵押反担保措施的生效； 质押反担保措施的生效； 其它反担保措施的生效。 反担保措施评估的标的物特点 无暇性 可变现性、易变现性 未来性 完整性 变现的税费 设计反担保措施 机器设备的评估 权属审核 评估方法选择（市场价格比较法和重置成本法为主，一般不采用收益现值法） 预测变现价值，确定抵押率。抵押率不高于60％－70％ 房地产的评估 房地产的3种形态 地产(指土地或者土地使用权) 建筑物(指不含土地的地上建筑物) 房地合一(指土地与建筑结合在一起的状态) 标的合法性和权属审核 对共有财产的审核 变现费用的预测 未来收益权的评估 1、汇票 、支票、本票、债权、存款单、仓单、提单； 2、依法可转让的股份、股票； 3、依法可转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权； 4、依法可以质押的其它权利。 以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的 反担保设计：存货质押 XX公司，主要是经营钢材生意的，现阶段，钢材价钱较低，价格波动幅度大，该公司大量囤货，现钢材存货价值约７００万，需要大量的现金，故向担保公司申请融资授信担保，申请额度为500万元。抵押物：房子40万元，车子110万元.(原价） 　是否可将现库存的钢材做为质押？在反担保措施中应注意哪些问题？ 存货特点 钢材经营户担保。钢材经营户属于典型的流通企业，不仅具有流通企业固定资产少、抗风险能力弱等本质特点外，而且具有其行业的特点，如价格变动频繁、预付帐款和存货较大、经营户之间钢材调拨频繁. 分析 　　这种操作情况属于存货（机动车）质押，在质押之前，最好调查清楚是否已办理了抵押登记，在确认不存在抵押登记的情况下，再予以质押登记（部分地区尚不能提供质押登记），这样在法律上就不存在瑕疵了，之后就是仓库管理问题?。 ?1、签订动产抵押合同，并到工商管理局办理抵押登记，以对抗第三人。 ?2、找到合适的仓储方，签订三方协议。协议要求仓储方负监管义务，未有担保公司书面发货指令，钢材不得出库。 3、担保公司与XX公司设立共管帐户，签订帐户共管协议，要求出库钢材卖的的货款，直接进入该帐户。可以分批出库，上批钢材款入帐户，再发下批。 ４、针对钢材价格变动频繁的情况，如果为钢铁公司的协议户，钢铁公司每月底按当月的平均价进行结算，质押率不要太高。 某矿产公司反担保措施设计——采矿权能否质押 采矿权抵押登记政府有条件限制，而不是任何单位都可以。有的地区的国土资源局不给担保公司办理采矿权质押登记。但可以和银行协商，将采矿权质押在银行的名下，若出现代偿，请银行配合对此反担保资产的变现手续。 采矿权存在一个年检的问题。现在我国的采矿证年检比较严格，基本1年年检一次，如在一年经营期内出现任何重大事故，基本就停止采矿资格了，这样采矿证虽然年限可以申请30年或者更长时间的采矿权利，但是由于年检不合格，也会导致采矿证被国土资源管理局收回、注销。如用此证办理抵押贷款，风险较大。 有些采矿行业目前在我国确实是一个暴利行业，其中的企业经营状况确实良好，如不排除其中的不确定因素（如：人际关系，一般能开矿的都不是老百姓，那个开矿的老板不认识个当官的？），有些采矿企业担保贷款可以做。 某矿产公司反担保措施设计 　 1、首先用该采矿企业的现有矿产库存货作为抵押，联系监管公司就地监管。2、用该采矿企业的大型挖掘设备作为抵押。3、用该企业50%的股份质押押。同时追加企业法人作为反担保人。4、追加两个下游企业作为反担保企业，连带共同还款责任。５、POS机收款帐户共管、托管或动态监管； 　６、采矿权质押。 药品生产许可证和药品经营许可证能否用于质押? 根据物权法的规定只有法律规定可以质押的财产和权利才能质押应该不能质押。生产许可证和经营许可证只是该企业的特许生产和经营的资质证明，不能转让和买卖，所以，不能质押。这东西是资质证明，非属可以质押、抵押的财产或权利。它们不属物权法质押中的列举的权利或动产，且其他法律法规也未允许质押，相反，药品监督管理法规禁止它们的转让、借用等。 如果这些东西可以控制企业的经营行为的话，可以作为辅助性的非担保措施，让企业出具托管声明，由担保公司保管之担保责任解除之日。 商品房预售许可证能否质押？ 设置反担保措施应注意的几个问题 1）在保前调查时，应充分了解反担保物的状