城中村改造的启示11.docVIP

以xx城中村改造为例阐释城中村改造的对策及建议 ?一、什么是城中村 ?????? 城市化进程的加快，使一些处于城乡结合部的村庄，融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区，严重地阻碍了城市精神文明建设的普及与发展；不利于城市整体规划和建设。“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。对于城中村，目前有很多定义，大致可分为两种。从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 ?????? 上述定义在一定程度上概括了城中村的一些特征，但或是只从一个学科视角浅谈，或是只从单一局部范围入手，都不太全面，很难科学全面地点到城中村的本质，也不大容易论述城中村的一般特性。 ?????? 科学地讲，城中村不仅是一种居住形态，而且是一种社会关系。我们必须把握城中村的这两个本质特征，同时深入了解各地城中村的情况，才能揭示城中村的本质，得出一个科学适用的定义。我们认为，城中村是急速城市化进程中原农村居住区域包括土地产权、房屋等要素，人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，而是依然以土地及土地附属物为主要经济来源，以初级的地缘和血缘关系而不是以次级的业缘和契约关系为基础形成的社区。 ?????? 二、郑州市城中村概况 ?????? 郑州市是我国人口第一大省河南省省会，全市总面积7446平方公里，人口735万，除郑东新区、经济技术开发区外，建成区内共有124个城中村，村民人口约30万，占地面积约70平方公里，约占建成区土地面积的四分之一。 ?????? 截止目前，郑州市已有59个城中村经批准实施改造，其中已出让改造用地的村有13个，仅此13个村规划建筑面积就达1035万平方米。目前，郑州市已实施拆迁的村有33个，拆迁面积约1075万平方米；已开工建设的村有29个，在建房屋面积约496万平方米。 ?????? 此外，郑州市城中村还有以下几个特点：首先，楼房密集、楼层高、容积率高。郑州市城中村楼房容积率普遍达到了3.5甚至4左右，而中西部很多省会城中村楼房容积率在1.5左右。其次，违章建筑多。最后，租金收益高，潜在的利益稳定可观。若按现在城中村楼房的平均租金测算，郑州市一栋800平米左右的楼房，每年租金收人可达十几万元左右。保守测算，一栋楼房出租5年左右，一般就收回楼房成本，若再出租5年，盖楼房的村民就能成为百万富翁。 ?????? 三、郑州市城中村产生的原因和改造的必要性 ?????? （一）郑州市城中村产生的原因 ?????? 郑州市城中村产生的原因主要有以下几个方面。 ?????? 一是土地集体所有制和宅基地政策。土地制度的二元性是城中村形成的最核心原因。城中村的集体土地与城市建成区的国有土地差异明显，形成城市内部土地的二元结构，造成难以统一监管。在这种二元结构下，郑州市选择了试图绕开村落这样一种规划思路，致使城中村逐渐成型。 ?????? 二是利益的刺激。近年来，郑州市的发展速度越来越快，土地和楼房价值直线上升，房屋租赁愈加获利，城中村村民最大限度地利用手中土地，争先恐后地加大占地，加高楼房，致使楼房愈加密集，人居环境愈加恶化。部分城中村村民（如白庙）在得知土地将被征用之后，恶意盖楼，主动迎接城市化，大肆谋取高额的补偿。 ?????? 三是急功近利，只顾当前的城市发展思维。郑州市在初期城市规划过程中，为降低建设成本，也为了推迟解决与城中村相关的一系列复杂的社会经济矛盾，郑州市在征地中有意避开城中村，当这种城中村累积到一定数量，便出现了城市社区与城中村的隔阂、对立与分离。 ?????? 四是相关部门监管和防控工作不到位，相当一部分法规疏于落实。 ?????? 五是远期后勤保障措施不健全。郑州被城市化后的城中村农民一般都没正式工作，一旦失去土地，他们的经济收入和社会保障等问题政府短期内很难解决，没有生存保障，是郑州城市化不能根本推进的政策原因。 ?????? 六是故土难离，村民恋旧乡土观念根深蒂固。鉴于郑州市城中村是以血缘关系和村域联系为核心而建立的村落，在此环境下，村民很容易形成故土难离的观念，造成了郑州市城中村而今依然存在的社会心理认同。 ?????? 七是郑州市地处中原，交通便利，每天有大量的外来流动人口出入，有巨大的临时租赁住宿需求，这为郑州市城中村房屋租赁市场的