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80 60 40 20 0 -20 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 FIRR（%） 1 2 敏感性因素变动（%） 1——售房价格；2——开发产品投资 图10-1 敏感性分析（全部投资、所得税前） 1．敏感性分析 2．盈亏平衡分析-2.1临界点分析 临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。 根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13 651万元，下降1 260万元；平均售房价格的临界点为每平方米1 538元，下降132元；土地费用的临界点为1 580元，增加1 160万元；售房面积的临界点为108 377平方米，减少14 253平方米。详见下表。 敏感因素 基本方案结果 临界点计算 内部收益率（%） 28.8 期望值 20.00 开发产品投资（万元） 12 391 最高值 13 651 售房价格（元/平方米） 1 670 最低值 1 538 土地费用（万元） 420 最高值 1 580 售房面积（平方米） 122 660 最低值 108 377 临界点分析表 2．盈亏平衡分析-2.2保本点分析 保本点分析是计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极 限值。 动态经济测算案例 * 基础设施建设费： 基础设施建设费 单位 数量 单价 造价 1）住宅 平方米 　 　 其中：供水、排污 平方米 30 道路、综合管网 平方米 40 景观环境（含绿化） 平方米 100 供电工程 平方米 30 智能化工程 平方米 50 路灯工程 平方米 10 2）公建 平方米 　 　 其中：道路、综合管网 平方米 60 下深式广场 平方米（约20m宽*120m长） 2000 景观环境 平方米 100 照明、路灯 平方米 50 供电工程 平方米 70 供水、排污 平方米 40 综合布线 平方米 40 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 4．建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。 　 项目 单方估价 三 建筑、安装工程费 　 （一） 建安工程造价 　 1 住宅 　 1.1 全现浇（高层） 1400 1.2 全现浇板式（多层） 1200 1.3 框剪结构带底商（高层） 1900 1.4 框剪结构商住楼（高层） 2300 1.5 框剪结构（多层） 1200 1.6 底商 1600 2 非配套公建 　 2.1 框架结构写字楼（高层） 1900 2.2 框架结构办公楼（多层） 1500 3 地下 　 3.1 建安费用 2100 3.2 地下停车场 2300 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 序 号 项 目 建 设 费 用 估算说明 1 2 3 4 5 6 居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所 停车场 合 计 表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 6．开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 一般经济测算不作此项要求，根据开发企业现实情况予以计算 7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2-3%左右。 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8．财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 一般可以按照建安成本的最高65%计算，或者按照动态资金缺口计算 9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费