02物业工程管理技术方案.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 3、定期更新汇总 对各类表格按照相关规定要求定期汇总、整理。 4、保密制度 档案的利用者要确保档案的保密、完整与安全。利用者未经有关部门同意，不得转借、涂改、圈划、批注、增删、抽页、裁剪、拆卷、摘抄、拍照等，不得擅自公布档案内容。 第二节 物业设备设施管理的要求 第二节 物业设备设施管理的要求 五、设备运行与维修管理 1、设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则，做到预防为主，坚持日常保养与计划检修并重 。 2、对设备做到“三好”、“四会”和“五定” 三好：用好、修好、管理好 四会：会使用、会保养、会检查、会排除故障 五定：清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时、定质 3、实行操作人员维护与专业人员维修相结合。 4、完善设备管理和定期检查、维修制度。 5、修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益 第二节 物业设备设施管理的要求 六、设备经济管理 1、设备经济管理：物业设备的经济管理指在物业设备安全、正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求以最少的投资得到最大的经济效益的方法。 2、物业设备经济管理的目的：以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。 第二节 物业设备设施管理的要求 3、管理措施 （1）设备管理全过程中应重视经济效益，购置新设备和设备重大改造应进行技术经济分析和论证。 （2）做好能源核算工作，降低能源耗用量 节能降耗指标 维修费用指标 主要设备故障率 设备重大事故率 维保修计划完成率 第二节 物业设备设施管理的要求 （3）工程部门应会同财务部门对维修费用进行考核、统计管理，并进行成本分析 （4）适当增加一些投资，提高物业管理的科技含量，改装或加装一些节能装置，使物业的节能设备及节能措施有较大的改善，从而更有效的节约能源，降低能耗。 第四章 物业工程管理的措施 第一节 物业工程管理的主要方式 第一节 物业工程管理的主要方式 物业工程管理的主要方式 企业文化管理 团队管理 预算制管理 计划管理 标准化管理 一、企业文化管理 企业文化是指一个企业的指导思想，经营理念和包括价值观、道德观、行为规范在内的工作作风等。企业情况不同，企业文化也各不相同，但有一点是共同的，即每个企业都有与企业发展相适应的，有自己特色的行为规范、规章制度、企业理念、职工价值观等等，正是这些有形的硬文化和无形的软文化，知道企业战略的实施，支撑企业的发展。 二、预算制管理 具体就是每年每月都要做工程费用预算。严格控制管理成本，对于预算外支出需有足够的理由，且全年的实际管理成本与预算之差控制在一定的范围内，差别不能过大，如5%。 第一节 物业工程管理的主要方式 三、计划管理 制定详细、有效、可执行的工作计划，并严格落实。通过计划管理可减少工作中的漏项，降低管理风险。 四、标准化管理 制定各项工作标准，要求员工严格按照工作标准流程进行，并达到标准化的结果。通过这种方式可以尽最大限度减少因员工能力差异而导致结果的不受控。 五、团队管理 依成员工作性质、能力组成各种小组，参与组织各项决定和解决问题等工作，以提高工作效率和达成组织目标。 第一节 物业工程管理的主要方式 * * * * * * * * * 固定资产管理应考虑一下几个问题： （1）设备利用率：每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比。是指设备的使用效率，是反映设备工作状态及生产效率的技术经济指标。 （2）设备完好率：完好的生产设备在全部生产设备中的比重，它是反映企业设备技术状况和评价设备管理工作水平的一个重要指标。 （3）设备的折旧：设备在使用过程中不断磨损、损坏和陈旧，其价值也逐步减小。 （4）设备的报废：当设备由于严重损坏不能再继续使用，或者设备损坏维修的费用已经不经济时，应作报废处理。 第三节 物业日常工程管理 八、人员管理 1、建立健全的管理制度 2、定期组织技能培训及技能考核 3、制定绩效考核计划及标准 4、建立一套动态的、例行化运作的人才考察、选拔、培养、淘汰、使用的机制，即人才梯队建设。 第三节 物业日常工程管理 九、外委单位管理 加强和规范外委单位管理，合理选择外委单位，对服务品质、服务标准进行明确，加强外委人员管理约束和规范其操作及作业行为，提高管理水平，确保各专业设备、设施的良好运行状态，保证设备的安全运行。 第三节 物业日常工程管理 十、工程其他管理 工程其他管理包括制度建设、合同