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第二章 房地产上的物权及其登记（7500） 第一节 房地产上的主要物权 1、简述我国土地所有权的概念？【（1）土地所有权的规定。（2）国家土地所有权由谁代表行使（3）集体土地所有权的主体和代表的行使】 答：（1）土地所有权的规定。 根据《宪法》、《物权法》和《土地管理法》的规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。 （2）国家土地所有权由谁代表行使 《宪法》规定禁止土地所有权的买卖或其他形式的非法转让。国家土地作为国有财产的一种，其所有权原则上应该由国务院代表国家行使。 （3）集体土地所有权的主体和代表的行使 对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定： （1）凡是村民小组（原生产队）土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体；由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。 （2)对于村民小组（原生产队）土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的，应本着尊重历史、承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村民集体所有；由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权。 （3）属于乡（镇）农民集体所有的土地所有权应依法确认给乡（镇）农民集体，由乡（镇）集体经济组织代表集体行使所有权；没有乡（镇）农民集体经济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡（镇）政府代管， （4）在土地登记薄的“权利人”和土地证书的“土地所有权人”一栏，集体土地所有权主体按“XXX组（村、乡）农民集体”填写。 2、简述我国房屋所有权的概念？ 答：房屋是供人们生产、居住或者做其他用途的建筑物的总称。《城市房地产管理法》定义为“土地上的房屋等建筑物及构筑物”。 房屋所有权是指房屋所有人对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。 在城镇地区，除少数房屋所有人外，大多数房屋所有权人取得的都是建筑物区分所有权。 3、简述相邻关系的概念？ 答：相邻关系是指两个相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。 不动产相邻关系，本质上是一方所有人或者使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或者使用人的财产权利的限制。在一方权利人行使权力时，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的应给予赔偿。 4、简述相邻关系的特征？ 答：（1）相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。 （2)相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益。 （3）相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。 5、简述处理相邻关系的原则和具体依据？ 答：《物权法》规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 《物权法》还规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律法规没有规定的，可以按照当地习惯。 6、简述相邻关系的种类？ 答：《物权法》规定了各种相邻关系，包括： （1）相邻用水、流水、截水、排水关系。 （2）相邻通行关系。 （3）相邻管线的安设关系。 （4）相邻防险排污关系。 （5）相邻关照、通风、采光关系。 7、简述房地产用益物权的种类？ 答：在《物权法》明确规定的用益物权中，与房地产有关的包括建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 8、简述建设用地使用权的概念？ 答：建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利；建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 9、简述宅基地使用权的概念和体征？ 答：根据《物权法》的规定，宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。 宅基地使用权具有以下特征： （1）宅基地使用权的权利人只能是本农村集体的成员。城镇居民不得购置宅基地。 （2）宅基地使用权只能用于建造个人住宅及其附属设施。 （3）宅基地使用权实行“一户一宅”。 （4）宅基地使用权具有福利性。 农村村民取得本农民集体所有土地上的宅基地基本上是无偿的，或者只缴纳少量的费用。 （5）除转让给符合条件的农民集体成员外，宅基地使用权人不得出卖或以其它方式转让其宅基地。 根据《物权法》规定，除法律另有规定外，宅基地不得抵押。《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租住房后、在申请宅基地的，不予批准。 10、简述宅基地的取得、转让和消灭。 答：（一）宅基地的取得 农村村民要获得宅基地使用权，应提出申请并获得批准。 具体地说： （1）申请宅基地