滨州取渤海国际广场项成目招商方案11.docVIP

滨州渤海国际广场业态规划及招商初步建议 一、滨州概况 滨州，兵圣孙武故里，春秋齐国古都。?滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。是建设海上山东和黄河三角洲开发两大跨世纪工程的主战场。 全市境域横跨黄河两岸，东西最大跨径120公里，南北最大跨径175公里，总面积9444.65平方公里。辖惠民、阳信、无棣、沾化、博兴、邹平和滨城6县1区，全市人总人口366.15万人， ?滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。? ?滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。?素以“华北枢扭”、“五省通衢”著称，交通十分便捷。 二、项目概况 位于滨州市黄河三路以北，黄河四路以南，渤海七路以西，原市委、市政府所在地，是滨州市的文化、商业、政治中心，所处位置居目前滨州的商业核心街区，项目占地面积211亩，建筑面积20万平方米，共分为三期开发。 1、项目定位 区域型购物中心（SHOPPING MALL） Shopping Mall是指在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。 2、定位依据 SHOPPING MALL是国内最先进的商业业态，具有领先性和强大的生命力。SHOPPING MALL也是市场关注的热点，便于炒作，容易引起市场关注。 其最主要的优点有： 第一，“一站式”，各种功能聚集在同一个零售体，无需东奔西跑，日晒雨淋，即可满足购物、餐饮、休闲、娱乐、观光等各种需求； 第二，“全客层”，无论男女老幼皆可找到自己需求的产品，特别适合家庭消费群； 第三，如林荫道一般舒适的购物环境，便捷的交通，充足的停车位，使“体验式”消费成为现实，消费的目的不再只是追求结果，而是追求愉悦的消费过程和消费体验。 SHOPPING MALL也是滨州市场的商业空白点，目前滨州市场上有代表性的商场除银座购物广场和上海华联超市外，仍然以单一购物功能为主，缺乏集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的商业集合体。为了实现“全员、一站式、一次性购足”的目标，MALL需通过设置大型百货、超市及各类不同行业的专卖店、娱乐场所、文化广场、餐饮店等覆盖各个层次不同类型的顾客，再辅以专业店针对消费者各色需求，其间穿插各类特色店以吸引旅游购物者。正缘于这些特点，容易让人产生“无主题经营”的感觉。从营销的角度讲，主题是一种基于STP（特定目标市场）选择后的特色定位，由于对商圈内消费者进行了细分，它必然会排斥一部分消费者，这似乎与MALL的消费者全覆盖特征相悖。 一般认为MALL的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例，业内人士也都比较认同。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守，那就是：MALL首先是一个卖场，购物功能应占到至少50％的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95％的游客只去过一次。所以，MALL首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。 三、滨州渤海国际广场项目功能布局： 渤海国际广场建筑面积达20万平方米的商业面积，按商业业态规划为5区。 A区：规划为精品专卖店. 主要品牌商家：男女精品服装、休闲运动装、儿童装等精适合不同年龄阶段的消费群体，并能适当缓解二三楼的招商难度，并在主要入口处引进麦当劳作为客流主力店引导A区的繁荣。 B区：建材家居家装为主题 交建材\家居\家电\通讯\数码3C业态结合在一起,打造具备高品牌号召力和集客力的专业市场，达到优势互补,客户资源共享。 主要品牌商家：百安居、国美、苏宁电器、东方家园等知名品牌商家。 C区：规划为大型精品百货 主要品牌商家：香港新世界百货、百盛、时代华纳影院等 D区：超市卖场 主要品牌商家：沃尔玛、家乐福、佳士客等 中心广场：项目的中心广场是整个项目的灵魂,建筑造型优美，业态组合优化,交通动线良好,视野开阔,是聚集人流的上心区域，规划为全龄层的娱乐休闲区域，规划有综合娱乐城；青少年游乐场,特种游乐，网吧、酒吧、茶馆、美容美体、健身中心、大型娱乐城等。 渤海国际广场功能布局及主力店商家 分区 面积 规划位置