20111120_天津_合生京津中央别墅区高尔夫公寓户型调整建议试卷.ppt

高尔夫公寓户型调整 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：合生创展天津公司 壹、地块现状研判 本体价值：纯别墅区的稀缺公寓、共享顶级配套、独享稀缺景观、品质精装 高端圈层--成熟别墅区中稀缺的精装修小面积、低总价公寓产品； 顶级配套--共享108亿高端休闲配套； 极致景观--18洞高尔夫球场环抱； 便捷省心--1500元/㎡豪华全精装标准，拎包入住。 B区 A区 C区 指标分析：整体占地面积A、B地块5.2万㎡，住宅建筑面积9.8万㎡,另9900㎡高尔夫会所及3700㎡其他面积 A地块： 占地面积3.7829万㎡； 住宅建筑面积5.6238万㎡。 C地块： 占地面积1.4469万㎡； 住宅建筑面积4.2178万㎡。 高尔夫 前期销售情况：从2010.05至今共计签约20套高尔夫公寓，销售状况不佳 前期销售情况：整体处于滞销状态， 849㎡标准层面积，2梯8户，58㎡户型销售情况相对较好，168㎡及141㎡面积尺度大，总价过高，存在销售难度 100% 13% 14% 33% 40% 户型配比 户型 户型面积 居室 总计套数 销售套数 销售占比 A 168.78 三室两厅三卫 108 2 10% B 141.87 两室两厅两卫 108 3 15% C1 58.34 一室一厅一卫 108 12 60% C2 55.67 一室一厅一卫 108 3 15% 总计 —— —— 432 20 100% 基于面积控制及1室明卫的设计，C1户型销售情况相对较好。 备注：未来标准层可调空间不大 B 168.78㎡ A 141.87㎡ C2 55.67㎡ C1 58.34㎡ 客户语录: ——“你们这儿的户型没有中间段的，要么就太大，要么就太小，140㎡的两居室一般也用不上，太大了”。 前期客户情况：四大类客户，购买关键驱动在于整盘配套（温泉）、高尔夫景观、低总价的蓝印户口 客户构成 蓝印户口 （30%） 高尔夫+温泉度假客户 （35%） 1、北京、天津养老度假客户，看重大环境、高尔夫资源 2、本地享受型度假客户，看重大环境、高尔夫资源 3、业主关系及员工关系，高尔夫球友，看重高尔夫资源、温泉资源 1、在北京工作的外地人，为孩子办理蓝印 投资客户 （10%） 1、宝坻地缘关联性，看重低总价、整体配套及大学城资源，用于后期出租 商务接待 （20%） 1、老业主再购，用于接待生意场朋友、球友、司机等 2、老业主朋友看重整体价值，用于资产增值 备注：由于交房时间影响蓝印户口的办理、温泉水入户的承诺未兑现等问题，导致成交的高尔夫公寓大量退房现象的产生。 现状高尔夫公寓典型客户描摹：办户口客户仍在活跃，但纠结于总房款、交房时间及蓝印代办问题 匡女士通过短信了解项目，前期丈夫回国，夫妻双方到访过周边的锦绣香江项目。看完对产品品质不满意。先生出国后让妻子关注京津新城项目。妻子接到短信后电话咨询。电话中透露需求两室，未来孩子在宝坻一中上学时方便照顾。觉得1居室太小，3居室短期居住不需要，明确锁定两居产品。但咨询完本项目2居户型后，明确表示140㎡2居室太大，非常犹豫。 客户关注点：距北京的距离；距宝坻一中的车行距离；户型尺度；单总价；办理蓝印的相关政策；开发商是否帮助办理蓝印；开发商品牌；周边配套。 “我们对于蓝印户口的政策不是很懂，最好是卖完房子，有书面的承诺，然后直接帮我们办完蓝印就行了”。 匡女士，30-40岁 三口之家，在北京工作多年的河北人，孩子刚上初中，爱人经常在国外，本人在建筑公司从事财务工作 通过短信了解到本项目 在北京打拼多年，居住于北京南城区，也有过多次北京置业经历。看重物业品质、品牌、周边配套及户型设计。 “还是想为孩子创造一个好的教育环境，一晃眼孩子就大了才开始考虑这事！” “我看过锦绣香江的房子，感觉质量不是很好，外墙都是涂料。而且周边的配套也不好，离宝坻城区和宝坻一中距离都还比较远。” 现状高尔夫公寓典型客户描摹：高尔夫度假型客户，青睐项目独一无二的高尔夫资源，淡市下需求不迫切 11月15日向先生接到短信来电咨询我项目，直接询问高尔夫公寓。到香河办事，直接让销售带到高尔夫现场。看完样板间，喜欢55㎡的一居室，因为入户空间较宽敞，但但又觉的价格不合适，均价有点偏高，标价达到了将近8000元/㎡，不是很认可。试探的问了一下客户的心理价格，他认为40万可以考虑看看，而且在高尔夫大堂看到高尔夫公寓的特价房，认为40万出头的价格合理。针对现在的市场情况，客户表示不是很急切，也需要观望市场。表示在看看。