地产集团营销管理制度【参考】.doc

第一章 市场管理基本制度 第一节 总则 第一条 管理目的 以实现价值最大化为目标，及时准确整理、反馈市场信息，为各阶段工作提供科学依据；准确制定和完成项目定位、营销战略、营销策略制定和营销执行等，为产品销售提供支撑；并通过高水准的营销、品牌管理，赢得市场美誉度，树立公司及项目品牌形象。 第二条 基本原则 在充分理解公司经营理念、开发理念及企业文化的基础上，以“提升项目和企业品牌形象”为中心，以“为销售终端服务，提供有效销售支持”为根本，以营销管理软件系统为工具，发挥创造力，不断提高市场管理水平。 第三条 适用范围：本规定适用于深圳文汇地产有限公司 第二节 市场研究管理 第四条 市场综合研究计划的制定 一、为了给“项目定位报告、项目产品建议书、项目营销战略总纲”提供必要的市场信息，营销策划部须根据公司的安排拟定市场研究计划。 二、 综合性的市场研究应在公司取得某项目的土地开发权或根据公司预安排，7内开始，30日内结束。 三、 市场研究计划应包括市场调查内容、参加部门、调研时间、信息研究整理时间及预算等相关内容。 四、调查内容 （一）城市背景：对城市的地理、文化、景观、面积、人口城市规划、现状布局、人气取向、产业分布、建设工程各类缴费指数，土地识别基准地价，近远期重大建设项目，房地产施工的信息动态。 （二）区域人口与社会特性：人口基本资料，各区县人口、人口政策、人口流动、人口密度、增减分数。就业情况：学历比例、就业率、单位性质、各行业平均工资、产业市场分析、人均消费性支出及各行业从业人数，消费性支出排列；市民消费特点及价值观。 （三）城市房地产现状分析：过去五年供求态势、购买量、空置量、投资额、内外销售比例、办公商业、住宅比率、高、中、低档比率、从集体购房比率、目前居住状况，各区商品房承受价比例分析，近5年，50—100个楼盘调查分析，各区、小高层、多层、平价、最高价、最低价。 （四）房地产影响因素的研究 1、研究国民经济与区域发展状况，判断商业周期对开发战略的影响。国民经济的商业活动，具有一定的周期性，不同的周期类型对房地产开发产生不同的影响。 2、综合经济的影响：房地产业是综合经济的晴雨表，对综合经济具有高敏感性。 3、利率和货币发行的影响：利率和货市的发行，可以影响房地产需求，同时也影响劳动力成本和房屋成本，从而影响房地产的供给。 4、财政政策的影响 5、通货膨胀的影响 6、地区及城市发展的影响:房地产与它所处地区或城市的经济繁荣具有密切的关系。 7、土地利用规划的影响 8、国家及城市房地产政策的影响 9、资源投入因素的影响，如何利用有限的资源取得最大的开发效益。 10、技术方面：新技术等在房地产中的应用等。 （五）项目所在区域市场分析：区域市场背景、功能、街区特点等。 （六）本项目周边物业调查 （七）主要竞争项目调查及比较分析等。 第五条 专项研究计划的拟定 一、营销策划部根据工作需要，申请开展“长期或阶段性”的专项研究。 二、营销策划部在年度工作计划或月度工作计划中体现某专项研究的内容。 三、营销策划部在其他专项研究工作展开之前，须制定相应的计划，并按事件计划呈报研究成果。 四、专项研究的一般内容为： 1、国家政策及城市房地产政策的收集及研究； 2、项目所在城市房地产发展趋势； 3、竞争项目跟踪、研究； 4、典型房地产案例研究； 5、城市和区域市场的调查与分析； 6、市场购买力、消费取向分析等。 第六条 计划的审批 一、项目综合市场研究计划由营销策划部拟定，经营销副总经理审核后，报总经理批准。 二、其它专项研究计划由营销策划部拟定，营销副总经理批准。 第七条 市场研究计划的实施 一、营销策划部按照计划的要求，逐项落实调查内容，并形成相应的调研报告。 二、市场研究采用科学有效的方法进行。 三、必要时经公司总经理批准，可邀请专业顾问公司参与项目综合市场研究和专项研究。 四、市场研究计划的实施应严格执行预算计划。 第八条 市场信息资料库的建立 一、营销策划部负责及时将各次项目综合市场研究、专项研究、楼盘信息等阶段性调查、研究成果，存入市场信息资料库；并每季向公司行政管理部报送纸质及电子文档一份存档。 二、对于