2013年上市公司商住项目定位报告标准格式模板.pptVIP

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* 2、房地产市场研究-房地产投资、固定资产投资研究 近五年城市房地产开发投资情况; 近五年固定资产投资情况 利用房地产投资、固定资产投资增长情况和GDP增速进行对比分析,判断城市房地产发展的潜力。 * 2、房地产市场研究-年度开发面积、供应面积、销 售面积 近五年年度房地产开发总量情况,增长速度情况; 近五年城市商品房供应面积情况,增长或减少比例情况分析; 近五年商品房销售面积情况;商品房去化的整体趋势; 供应面积和销售面积对比分析,判断市场供应与需求的平衡关系。 * 2、房地产市场研究-均价水平 近五年城市商品房年度均价水平,增长速度对比; 在售项目的均价情况(尤其重点调研地块周边项目) * 2、房地产市场研究-销售速度 市场在售项目近一年中月度销售速度; * 3、房地产板块研究-板块总体情况 城市商品房市场划分为几大板块,板块位置; 各板块中商品房项目的数量及分布 * 3、房地产板块研究-板块驱动因素及价格平台 各板块形成的驱动因素及市场客群认知; 各板块中项目商品房价格平台; * 3、房地产板块研究-板块内典型项目研究 各板块内选取3-5个在售项目进行市场研究; 项目研究的内容为:规划指标、产品形式、户型区间、价格水平、销售情况等; 在上述基础上,对板块商品房市场情况进行研究小结:依托资源、均价区间、产品形式、开发水平、未来供应等 * 4、项目竞争范围界定及竞争项目研究 根据我项目地块大小和总规模初步确定项目辐射的区域 范围; 对我项目辐射范围内的竞争项目进行重点调研分析,分 析内容为:规划指标、产品形式及创新、户型区间、价 格水平、销售情况、物业服务水平; * 房地产市场研究总结 城市房地产市场呈现特点: 政策环境 房地产投资开发强度 供应量和销售情况 房价状况 板块楼盘及竞争项目规划、产品、创新、物业服务水平的小结 * 四、市场客群研究 我项目所处板块在售项目客群研究 市场客群抽样调研分析 * 1、在售竞争项目客群调研 调研方法:暗调 调研对象:在售项目销售团队 调研内容:项目成交客户来源区域、客户类型、客户追捧 户型、客户接受的总价和单价水平、触动客户 下单的核心因素(企业品牌、园林、配套、学 校、物业服务中之一)等 * 2、市场客群抽样调研 调研方法:明调、抽样问卷 调研对象:在售项目聚集的街区随机抽样 根据在售项目的客群类型进行针对性抽样调研 调研分析:客户居住区域、职业文化水平、家庭构成、家 庭及个人收入水平、置业的关键影响因素、需 求产品类型、接受的总价和单价水平、建筑及 景观风格偏好等 * 项目SWOT分析 项目的发展战略和开发分期 项目市场定位 客群定位 产品定位和策略 项目KPI价值体系和市场形象定位 项目价格定位 项目案名 四、项目整体定位 * 1、项目SWOT分析 优势S 主要分析地块、 项目资源及开发 企业的内因 劣势W 主要分析地块、 项目资源及开发 企业的内因 机会O 主要分析城市化 发展、市场条件、 市场机会等外因 威胁T 主要分析城市化 发展、市场条件、 市场机会等外因 依据SWOT分析基础,进行SW、SO 、OS、OT结合分析; * 2、项目开发发展战略-战略确定 项目发展战略制定的市场依据基础(参阅城市及市场研究总结): 项目开发目标回顾 城市地产发展阶段 区域房地产发展潜力空间 市场发展活力 SWOT分析中的OT、ST分析 确定项目开发的战略思路:利润最大化优先?还是尽快回收成本规避风险优先? * 2、项目开发发展战略-战略指导下开发分期 1、开发战略指导开发分期 2、区域成功项目开发借鉴或类同城市类同项目开发借鉴 全面考虑上述因素下制定项目开发分期 * 3、项目市场定位 1、项目整体定位 2、项目在所处城市/区域中的档次定位(高端/中端/低端) * 4、客群定位 市场主流客群类型归类分析 项目客群定位:确定项目的核心客群、次核心客群、边 缘客群 项目客群写真(是指导产品定位和物业发展建议的需求 依据) * 5、产品定位和策略 户型配比定位依据: 1、市场因素:归纳市场热销项目的户型产品配比依据 2、竞争因素:分析区域竞争项目的户型配比和机会空间 3、客群因素:我项目调研客群不同户型产品需求比重情况 确定项目户型配比和产品定位 * 城市住宅价值指标 核心地段 产品水平 便利指标 人文指标 商务指标 自然指标 规划指标 建材、设备设施指标 配套指标 建筑指标 外部条件 产品素质 资源条件 核心商务区??? 城市核心区,城市资源极

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