二手房交流程.docVIP

二手房交易流程 贷款买一个房子其实很简单，如果您找中介的话，中介会全权代为办理所有流程的，您是比较省心的，在此只说一下个人办理的细节。 首先您确认好成交的价格，以及您打算贷款的方式，是公积金贷款（国管公积金还是市管公积金）还是商业贷款。 商业贷款的优势是速度快，成数不限制，手续简单，缺点是相对利率比公积金高，年利率为4.4550%。公积金的优势是利率低，年利率为3.87%,缺点是速度相对较慢，手续繁琐一些，贷款有上限的影响. 先拿商业贷款来说吧： 首先您要向当地的银行（建行、农行、中行等）信贷部询问您的贷款上限金额（也可以向当地的评估所查询）以及您的贷款年限，查询的时候要告知：房屋准确位置、建成年代、装修、朝向、交通、购物、医疗、学校、成交价格，以及您的年龄（男的不能高过60，女的不能高过55），还要确定贷款金额相应的贷款年限的月还款额，银行或评估公司会给您一个估计的贷款金额及首付金额还有贷款的年限和月还款的金额，如果您觉得估算没有问题，就可以下一步操作了。 首先，先与业主签定正式的买卖合同以及补充协议，支付定金，拿好业主签字确认的定金收条，去您之前确认过的银行申请贷款，银行会安排评估公司先去评估该房屋，3个工作日会出评估报告，（举个例子：您的成交价格为100万，但是银行不会按照您的成交价格100万给您贷款，而是安排评估公司去评估房屋，得出的评估价格给您贷款，比如成交价格100万，评估价格80万则按照80万给您贷款）出了评估报告就能够确定您的贷款金额了，换算的方法是，成交价格-已付定金-贷款金额=您的首付款，这时候您就要准备自己的首付款了，当您首付款准备妥当时候约上业主去贷款银行将首付款转给业主并要求业主当面签署银行固定格式的首付款确认函，再去银行的信贷部签署一正式的借款合同。需要到场的人有（借款人的身份证、户口本、结婚证原件，房东及配偶带上房本、双方的身份证、户口本、结婚证）就可以等着批贷了。 银行会在您签署正式的借款合同后的3-7个工作日通知您和房东批贷了，接到这个通知就可以安排过户了，过户的时候要带齐上述的材料，银行会安排人到场，缴纳完毕各项税费后，过户完成了，这时候银行会将属于您的房本拿到银行去做抵押，在过户完毕后的3-7个工作日、抵押完毕后贷款就一次性到房主的帐户上了，过户后或前一日要去把物业费、供暖费、水、电、燃气等各项费用让业主结清，注意去一下当地派出所询问原业主的户口是否迁出。 公积金的流程比较复杂一写，我就不手打了，我把我空间里的公积金借款详细复制过来了，您认真阅读一下就明白了： 首先您先确定您是属于市管公积金还是国管公积金，具体确定事宜我会在如下详细介绍： 一 什么是公积金贷款 住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款也叫公积金贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款;贷款发放委托银行，由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式 二 公积金分类 1.市管公积金 单位登记号为身份证号再加两个零 如：110XXXXXXXXXXXXXXX00 二 公积金贷款分类 2.国管公积金 单位登记号是以512或502开头的 如：512XXXXXXXXX 502XXXXXXXXX 二 公积金贷款分类 3.中直公积金贷款 在住房公积金管理中心，中共 中央直属机关分中心缴存住房公积金的离退休职工。或其他符合中直分中心，依据国家有关规定而确认的借款 二 公积金贷款分类 4.组合贷款 只有国管公积金贷款的客户方可申请 组合贷款 二 公积金贷款分类 5.贴息贷款 只有市管公积金贷款的客户方可申请 贴息贷款 三 借款人公积金缴存必备条件 公积金开户日期够365天，累积缴存公积金12个月以上（含），且当前缴存状态正常，以前申请的公积金贷款已还清的。 四 公积金贷款所产生的费用 1.评估费 评估费＝评估价×3‰（最低300元/单1500/单封顶） 此计算方式适用所有公积金贷款 四 公积贷款所产生的费用 2.担保费 A市管公积金 担保费＝贷款额×5‰ B 国管公积金 担保费＝贷款额×3‰＋170 C 组合贷款 担保费＝1500元/单 D 贴息贷款 担保费＝根据费率表来算 五 公积金贷款流程 1.市管公积金贷款的流程 评估－交首付—初审－面签－过户－放款—领取契税票和评估报告－出房产证-转担保中心做抵押 五 公积金贷款流程 2.国管公积金贷款流程 评估—出评估报告－交首付—初审－批贷－过户－（见契税票）面签－放款—出房产证－担保中心抵押 五 公积金贷款流程 3.中直公积金贷款流程 评估－初审－批贷－过户－（见房产证）面签－放款－担保中心抵押 五 公积金贷款流程 4.组合贷款流程 评估－初审－批贷－面签－商贷面签－商贷批贷－过户－出证－