天富鑫苑商推广策略1010.docVIP

【南阳·天富鑫苑】 商业下阶段销售执行方案 河南源道地产机构 2013年10月10日 一、销售背景 1、住宅从9月10日售楼部正式开放后，我项目才正式对外开始销售，截止到目前住宅销售去化约70余套，去化率不足25%，住宅整体销售形势良好，但住宅整体推广力度相对不够，且手续不全，所以销售回款压力依然重大； 2、目前面对“金九银十”的良好机遇及周边其他的众多楼盘的竞争压力，临近寒冬，2013年年度销售目标尚未实现，资金回流迫切，而目前但但依靠住宅的回款，在接下来的短短三个月时间内，要想实现快速的资金回流，需要把商铺推出，方能解决目前困境； 3、临近寒冬和年底，在外务工人员也开始陆续回家，信息交流频繁，应紧抓年底时机，借机推售临街商业，促进销售，以加快资金回流，缓解资金压力。 总结：开展商业销售，可快速回笼资金。 二、商业定位 1、市场定位——偏外向型多功能生活街区 ■从物业的规模来看：仅凭本案住宅居住人群消费难以撑起整条街区的运转，需要借周边甚至全市的目标消费人群予以支援，所以内向型社区商业不合适。 ■从目标前现状来看：本案地处新开发区域，虽然周边聚集大量新建小区，但人气的集聚还需要三五年时间，所以做为外向型社区商业也不合适。 ■从未来发展趋势来看：本案地处南阳CBD核心区域，未来也将成为CBD新区的主要商业街区，所以要给项目的市场定位预留一定的发展或调整空间。 综上所述，我们虽然目前将其定位为偏外向型多功能生活街区，但实质是一种动态化的市场定位，其会随着时间的推进而进行主动或被动的调整：内向型（近期实际情况）——偏外向型（二三年之后）——外向型（三五年之后） 2.形象定位——全业态一站式魅力生活街区 ■街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论，如果非要给BLOCK街区概念下个定义，那么这一概念来源于美国，BLOCK是5个英文单词的缩写：B-Business(商业)、L-Liefallow(休闲)、O-Open(开放)、C-Crowd(人群)、K-Kind(亲和)。BLOCK是居住和商业的集中融合。 　　街区，与其说是具备商业特征的商居城，不如说是应有尽有的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中。街区式住宅在国外已成熟发展，如美国的第五大道、法国的香榭丽舍大道、日本的新宿等国际知名街区，都为所在城市画上了精彩的一笔，在中国发达地区，如香港、深圳、上海、北京等地的城市建设和房地产开发中，街区式住宅也成为发展方向。 发源于美国现代街区作为城市组成单元，提供了居住的一种场所感，一种包容感，一种文化的积淀和生活方式的积累。以开放、沟通为特色，是符合社会发展的要求，是顺应城市进程的需求，是适应人们生活的需要。街区，其实是尊重人性要求亲和融洽的一种共生主义生活模式，也是建筑以人为本的最本质意义。 街区所提供的是一个现代的街区生活，是居住和商业的集中融合。街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套，将街区与居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，从建筑规划上创造了一种现代城市的居住和生活模式，体现了居住与环境的全新结合关系。它本身向城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系。 ■本案下南阳高速后直线连通本项目，15分钟直达便利生活圈，且后期为城市形象大道。 ■本案商业经营消费档次定位为中高档，因此形象及宣传向中高档形象靠拢。 3.功能定位——财富特区 魅力街区 和周边其他楼盘共融，为小区内部居民及周边区域居民提供一个复合集中餐饮、休闲娱乐、时尚购物等于一体的一站式消费场所。 4、业态属性提炼 ■有利于提升项目档次的，即项目的旗舰业态 ■具有相当消费粘性的，以保证充足的回客率 ■保有当地最大容量的市场业态即日常消费 ■在相当一段时间内保持其市场活力的 ■符合个层次人群消费特征的 ■超越怀集现有业态档次的 ■最具有吸客力的业态 ■可以支撑较高租金的 ■动态的、潮流的 5、各业态面积需求 项目 咖啡店 超市 火锅店 普通餐厅 中档餐厅 面馆 专卖店 茶社 电器连锁 KFC 便利店 连锁店 面积 （单位：㎡） 300-500 800-20000 150-500 200-500 500-1500 80-200 40-80 200-400 3000-5000 1F：350 2F：700 50-200 100-500 层高 （单位：m） 4 3.5 3 4.5 4.5 4.5 4.2 3 4.5 3.5 4.5 4.2 停车位 （单位：个） 10 充足 停车场 —— —— —— —— 充足 停车场 充足 —— —— 租期 （单位：年） 7 2 3 5 2 1 2 10 10 6 6、业态定位及面积划分建议 “时尚购物作为业态引擎、特色餐饮作为业态