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“清婷花苑”商住楼项目 项 目 建 议 书 滨海县宏厦房地产开发有限公司 二〇一一年一月 “清婷花苑”商住楼项目可行性研究报告 一、项目背景 （一）项目建设单位：滨海县宏厦房地产开发有限公司 （二）项目名称：“清婷花苑”商住楼工程项目 （三）受让人：江苏清婷洗涤品有限公司 （四）项目概况： 1、拟建地点：该宗地位于滨淮镇陈李线西侧、樊临线北侧。 2、建设规模与目标：项目规划总用地面积30528.2平方米，总建筑面积约58076平方米。项目规划容积率≤1.90，建筑密度≤40%，绿地率≤5%。 3、项目建设进度：该宗地项目建设于2011年1月开始动工，至2012年4月竣工，建设工期为16个月。 4、项目建设投资和筹资方案 本期项目总投资为4000万元，资金来源为单位自筹。 5、周围环境与设施 （1）该宗地位于滨海县滨淮镇陈李线西侧、樊临线北侧。 （2）供电工程：①用电量预测，根据用电性质和单位面积用电量指标，预测本区块电力负荷。住宅按10KW/户计，路灯照明按村庄道路面积1W/m2考虑，其它公建用电负荷按100KW计取，估算负荷总量为5964KW。同时率以0.6计，区块内用电计算负荷为3578KW。②电力设施，根据基地用电负荷，小区内设配电房两座，分别布置在公共绿地区域及住宅区域，与电力管线相接。每座变电所配置2台1000KVA的变压器。③电源及线路布置，小区供电来源为石浦110kV变电站，10KV电力线沿道路架杆敷设。住宅及其它建筑物380/220V线路由配电房采用电缆埋地方式敷设。电力管线成网状布置，主要沿小区主干道、次干道敷设，根据供电需要敷设至支路。 （3）供水工程①用水量预测，根据《滨海县总体规划》制定的用水量指标结合实际情况进行用水量预测；人均生活用水量按最高日220升/人?日，用水普及率100%，共计生活日用水量为316.8吨；公建、消防、绿化及未预见用水量按生活用水量的10%计，则用水量为31.68吨。综上，本区块内最高日用水量为348.48吨/日。②水源，本项目由县自来水公司统一供水。③供水管网，本规划区采用集中供水系统，给水管网主要沿小区主干道、次干道敷设，根据供水需要敷设至支路。小区供水主管道管径为DN200，次管道管经为DN150、DN100。 （4）排水工程①排水体制，本区块排水体制为雨污合流制。②排水管网，雨水：雨水排放充分利用地形,通过沟渠就近排入水体。污水：污水量按给水量的80%计，本区块的污水量为278.78吨/日。生活污水经化粪沉淀后由排水管道排入规定的附近水域。 （5）本项目建设地点位于滨淮镇境内，滨淮镇供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善，能满足建设要求。 （6）该宗地所在区域受主干道机动车噪声影响不大，无噪声污染，声环境质量较优。 （7）所在区域无明显水污染，水环境质量较好。 项目SWOT分析 （一）优势及机会 1、该项目地处滨海县滨淮镇最具有发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是滨海港港区最佳的居住区域。 2、周边日趋成熟的居住配套及学校、医院的建成，为该项目的区域中心位置和商业价格奠定了一定的基础。 （二）劣势及威胁 1、该项目规划定位为滨淮镇境内，有一定的发展潜力和投资价值。 2、当地政府良好的投资政策和投资环境，有利于我公司今后在当地的发展。 3、周边的公共生活配套设施还不够完善。 三、环境影响评价 （一）环境现状 声环境现状：目前滨海声环境污染主要来源于交通、工业、建筑施工、社会生活和其他声源。中心城区的噪声功能达标区域是居民文教区、混合区、工业集中区，二超标较严重的是交通干线两侧。石浦镇随着建设、发展等功能日趋合理，声环境质量有了一定程度的改善。项目所在地声环境质量较好。 （二）采用的环境保护标准 1、环境质量标准 大气环境：执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准； 水环境：执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅲ类标准； 声环境：执行《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中Ⅰ类标准。 2、污染物排放标准 （1）废气 废气执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准。 （2）废水 项目废水排放可执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的二级标准。 （3）噪声 施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）。 （三）施工期环境影响分析 1、施工期噪声污染分析 ①施工期噪声污染源：施工期间噪声污染分为机械噪声、施工作业噪声及施工车辆噪声。本项目主要施工噪声源是：施工过程使用推土机、挖土机、混凝土震动机、混凝土搅拌机等以及道路施工时铲用机、压路机、