2014论农村宅基地使用权完善的几点建议 .docVIP

论农村宅基地使用权完善的几点建议 ——以《物权法》中的“宅基地使用权”为参照 一、引言 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年3月16日在十届全国人大五次会议上高票通过并于2007年10月1日开始生效。该法第3编《用益物权》第13章以“宅基地使用权”为标题对我国农村宅基地使用权进行了规定。本文试图在简单介绍《物权法》中的宅基地使用权制度的基础上，全面评价将宅基地使用权写入《物权法》中的意义及还存在的问题，通过对影响宅基地使用权进一步完善的基础性因素的分析，揭示《物权法》中的宅基地使用权制度存在问题的根本所在，最后提出我国宅基地使用权制度进一步完善的几点建议。 二、《物权法》对宅基地使用权的规定 《物权法》第13章以“宅基地使用权”为标题一共用了4个条文规定宅基地使用权制度，分别涉及宅基地使用权的权利客体、权能和目的限制，取得、行使和转让，灭失以及登记。从其内容上看，全部内容都只涉及农村宅基地，而没有涉及由于历史原因遗留下来的城镇宅基地，因此，该章的标题准确的表达应为“农村宅基地使用权”。下面以条文的顺序对其基本内容做一下简单介绍。 （一）宅基地使用权的权利客体、权能和目的限制。该法第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 从该条的前半段规定看，宅基地使用权的权利客体仅限于集体所有的土地，而不包括国有土地，权能仅限于占有权能和使用权能，而不包括传统用益物权的收益权能和一定的处分权能，该条的后半段规定宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，并且是应“依法利用”。笔者认为，这里的“依法利用”不仅包括对宅基地的利用要符合国家对乡村规划的要求，而且包括在未经批准时不得改变宅基地用途等情形。 （二）宅基地使用权的取得、行使和转让。该法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从该条的规定看，并未直接规定如何取得、行使和转让，要求我们援引土地管理法等法律和国家有关规定。其实，该条所要表达的内容在《物权法（草案）》（该草案指2005年7月8日公布的，以下如未作说明，就是指该草案）中作了明确规定。《物权法（草案）》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”从草案的规定看，宅基地使用权随住房只可以在本集体居民之间进行转让，不仅需本集体同意，而且要求受让人也得符合宅基地分配的条件，排除了城镇居民取得宅基地的可能；农户一旦转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地，这意味着除非因继承或受遗赠拥有多处宅基地的，宅基地不得转让。该草案的规定是在全国人大常委会第七次进行审议时修改成《物权法》的表述的。王兆国副委员长在作《物权法（草案）》（2007年3月8日十届人大五次会议第八次审议时的草案）的说明时指出之所以作如此的修改，主要是“为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地” 。 （三）宅基地使用权的灭失。该法第154条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”该条的规定确认了宅基地使用权的无期限性，除非因为其客体因自然原因灭失，宅基地使用权一直有效存在。同时，因自然灾害等正常原因导致宅基地灭失的，不影响农村村民再一次申请宅基地。 （四）宅基地使用权的登记。该法第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从该条的意思看，宅基地使用权不要求登记，但是可以登记，并且如果已经登记，那么在转让或者消灭时应办理转让登记或者注销登记。另外，我们从字里行间可以看出，宅基地使用权并非绝对不能转让，结合我国现行有关法律法规的规定，宅基地使用权附随其上的房产可以在一定的范围内一并转让。 最后，《物权法》第4编《担保物权》第206条规定宅基地使用权不得设定抵押。这是继承《中华人民共和国担保法》第37条的规定。 三、对将农村宅基地使用权写入《物权法》的评价 《物权法》是我国财产归属和利用领域的基本法，它在对促进我国市场经济的发展和完善以及保护国家、集体和私人财产等方面都将起到重要作用。将宅基地使用权写入《物权法》，同样具有重要的理论和现实意义。首先，从《物权法》结构体系上看，宅基地使用权、土地承包经营权、建设用地使用权和地役权等一起构成我国的用益物权体系，因此，宅基地使用权在性质上也应该是用益物权，这意味着我国从民事基本法的高度正式承认了宅基地使用权的私权本质，从而从形式上改变了一直规定在公法中的事实。其次，宅基地使用权