NEW家乐北区项目设计任务书2012817.doc

家乐北区改造项目 设计任务书 目 录 要点 设计原则 关于商业规划设计的要求 关于变电站 关于层高 关于硬件配套 关于地下室及车位 关于返迁问题 关于户型设计（重要） 其他注意事项 项目定位 项目概况 项目定位 设计理念 目标市场定位 技术经济指标 技术经济指标 用地性质、现状、市政条件 设计原则 总体规划要求 总体规划总则 总体规划细则 建筑出入口 交通组织 停车场设计 地基处理 其它 建筑设计要求 住宅、商务公寓 商业 地下部分 公共设施部分 项目经济成本要求 设计成果要求 规划设计 建筑设计 设计文件提交成果深度要求 规划设计成果的提交形式 各设计专业的要求 要点 设计原则 1) 关于住宅及商务公寓 户型设计尽量方正，避免暗房； 住宅朝向要求尽量南北或东南，避免朝西的房子； 综合考虑各物业类型、结构、建造成本等综合因素的均好性； 2) 关于商业 一二层商业可考虑中空结构设计，预留后期封盖； 综合考虑商业动线（人流、车流），避免产生商业死角，保证商业价值最大化； 顾全商业物业的使用特点及需求，例如中央空调主机的摆放位置、楼板承重等。 关于商业规划设计要求 商业指标：共2.1万平米（其中约1.1万平米分布在裙楼的地面二层或二层半，300-500平米商业指标考虑设置在地下一层，另外约1万平米考虑转化为商务办公功能，层高5.1米，尽量考虑独立附楼）； 商业拓展空间：其中-1F考虑将来拓展为商业使用空间，地面架空层同样考虑将来拓展为商业使用空间； 商业形态：临街街铺+集中式商业； 其他： -1F暂定引入超市（例如华润万家或百佳等），需考虑卸货区、车辆转弯半径等； 全部商业暂定满足餐饮业态，需考虑排油排污、上下水的管道铺排； 考虑在项目西北侧地下或地面与地铁2号线（现C出口或另设出口）连通的可能性；因此商业动线需考虑主入口、地铁出口的关系； 关于变电站 规避变电站对住宅的影响 关于层高 在符合深圳建筑规范要求的情况下，建议层高不低于以下要求： -2层考虑两层机械停车要求，-1层7.5米，1层6米，商业部分2层及以上5.1米，商业转商务办公5.1米，商务公寓3.6米（局部考虑隔2层），住宅2.9米； 关于硬件配套 架空层需要设计泳池； 住宅电梯荷载1100公斤左右，商业附楼及商务公寓考虑办公电梯； 关于地下室及车位 建设4层地下室，其中-1层为商业，其他为车库，同时考虑-2层设置立体车库及设备用房； 关于返迁问题 返迁户集中在一座塔楼内；户型设计与可售户型均好性一致，排除返迁户全部选择好户型，留下较差单位销售的可能； 关于户型设计（重要） 认真研究深圳建筑规范，在规范允许情况下，户型尽可能增加可拓展面积，可拓展面积不低于20%； 住宅及商务公寓实用率不低于78%，尽可能增加实际使用面积； 商务公寓的户型考虑拼合可能及实用性。 特别注意事项 设计方案的建筑外立面需满足城市综合体的高端调性，满足立面公建化的要求； 设计方案摆放楼体时，需尽量避免楼体之间的对冲问题； 设计方案需综合考虑住宅价值及商业价值的均衡性发展； 设计方案需严格按照地块的基础技术指标进行。 规划要点中的1000㎡广场位置按东南角设计，不摆在东南角方案视为废标。 项目概况 项目概况 项目名称：家乐北区改造项目（暂定名） 开发商：深圳市家乐实业发展公司 基地位置：基地位于振中路与燕南路交汇处。 项目四至：项目周边城市主、次干道交汇，交通便捷。 交通状况：本片区是深圳交通最发达的地区之一。东西向红荔路、深南大道、滨河大道三条深圳最重要的主要交通干道都经过本区。而南北向有上步路、华强路、华富路等城市次干道穿过本区，与东西向的主要干道构成本区的交通网络。与地铁2号线无缝连接。 区位分析：位于福田区华强北核心商圈，是中国乃至亚洲最大电子信息产品集散地, 更是深圳核心商业圈和人流密度最高商业街之一。本区域未来可开发用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。 项目定位 “ 华强北核心，城市综合体 ” 定位： 本项目定位为华强北核心，城市综合体。 本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足华强北片区办公、商住、购物需要，还能满足商务活动、文化体育等需要，服务功能、服务范围跨行业跨区域。 要求：结合项目经济性要求的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平。 设计理念 主题理念定位：“ 城市综合体 ” 融合华强北的地理位置、区域特色，引进国际最新设计理