上市公司一宗于国有工业土地使用权价值评估方法.docxVIP

上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法　一、评估方法　　根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方法。　　评估人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估选用市场法和成本法对无形资产—土地使用权进行评估。　　(一)市场法　　由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，适宜采用市场比较法评估。　　市场比较法计算公式：　　公式：V=VBABCD　　式中：　　V-----估价宗地价格；　　VB ---比较实例价格；　　A-----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；　　B-----待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；　　C----- 待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例区域因素条件指数；　　D----- 待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例个别因素条件指数。　　(二)成本法　　由于待估宗地所在区域近期有土地征收案例，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，成本构成清晰、取费依据充分，故可采用成本逼近法评估。　　成本逼近法的基本计算公式如下：　　V＝E