4合同法、物权法和消费者权益保护法(2011年新版).docVIP

(二)租赁合同(掌握) 1．租赁合同的概念和特征 (1)租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租赁物的使用或收益权的一方为出租人，对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。 (2)租赁物须为法律允许流通的不动产和动产。 (3)租赁合同约定的是转移租赁物的使用或收益权，而不是所有权。 (4)租赁合同终止时，承租人须返还租赁物，这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。 (5)租赁合同的另一特征是双务、有偿合同。 (6)在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用、收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用、收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。 (7)此外，租赁合同还是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议，合同即告成立。 2．租赁合同的内容和形式 (1)租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 (2)租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。 (3)租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。 3．租赁合同的种类 (1)根据租赁物的不同，租赁可分为不动产租赁和动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。 (2)根据法律对租赁是否有特殊的规定，租赁可分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的，是指法律有特别要求的租赁。例如，房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。 (3)根据租赁合同是否确定期限，租赁可分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受法定期间(20年)的限制。 4．租赁合同当事人的权利和义务 (1)出租人的义务主要有：①依照合同约定的时间和方式交付租赁物；②在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；③对出租物的瑕疵担保，当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。 (2)承租人的义务主要有：①按照约定的期限支付租金；②按照合同约定的方法使用租赁物；③妥善保管租赁物；④不得擅自改善和增设他物；⑤当租赁物有修理、防止危害的必要或者其他依诚实信用原则应通知的事由时，负有通知义务；⑥租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。 七、委托合同、居间合同和行纪合同(掌握) (一)委托合同 1．委托合同的概念和特征 (1)委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 (2)委托合同是建立在委托人与受托人相互信任基础上的，其标的是处理委托事务，一般是受托人以委托人的名义和费用处理委托事务。 (3)委托合同有以下特征：①委托合同是典型的劳务合同；②受托人以委托人的费用办理委托事务：③委托合同具有人身性质，以当事人之间相互信任为前提；④委托合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同；⑤委托合同为诺成合同、不要式合同、双务合同。 2．委托合同当事人的义务和责任 (1)受托人的义务和责任主要有：①办理委托事务的义务。受托人对委托事务原则上应亲自办理，早有在事先取得委托人的同意，或因情况紧急的情况下，为了委托人的利益可以转托他人。②遵守委托指示的义务。③报告的义务。受托人应将委托事务情况向委托人报告。④转移利益的义务。受托人应将办理委托事务取得的各种利益及时转移给委托人。⑤转移权利的义务。受托人以自己的名义为委托人办理事务取得的权利，应将权利转移给委托人。 (2)委托人的义务和责任主要有：①支付费用的义务。无论委托合同是否有偿，委托人都有义务提供或补偿委托事务的必要费用。②付酬义务。对于有偿委托合同，委托人应向受托人支付约定的报酬，③赔偿责任。 3．委托合同的种类 (1)根据受托人的权限范围，委托合同可分为特别委托和概括委托。 特别委托是指委托人特别委托受托人处理一项或数项事务的委托； 概括委托是指委托人委托受托人处理一切事务的委托。 关于特别委托和概括委托，《合同法》第三百九十七条作了明确规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。” (2)根据受托人的人数，委托合同可分为单独委托和共同委托，单独委托是指受托人为一人