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项目业态特色定位说明 1.0 前言 大盛魁项目中规划有演艺中心、步行街、酒吧街、购物中心等，且具有历史文化及旅游特色，故属于旅游文化及含有现代商业元素的综合性商业项目。本方案将着重阐述BC区规划、圪料街、F区演艺中心以及E区的酒吧夜店等区域和项目的特色进行分析。 2.0 背景及依据 2.1根据大盛魁招商在即的具体工作情况 根据大盛魁商业街定位----即打造成为吃、喝、玩、乐、购全新模式的旅游文化商业街，根据具体业态及品类的划分，按照《招商工作正推表》及时间结点已经进入招商期，根据招商工作的实际进展状况我们在大盛魁项目总体商业定位的前提和基础上，对我项目BC区及餐饮、配套和演艺等业态进行了深入的研讨及涉及到各区域的品牌落位工作阶段。 2.2 前期定位和市场依据 前期深化定位方案是我们商业招商及运作纲领，故根据大盛魁项目的自身特点，以及所处的商圈氛围和《深化定位及财务分析报告》中确立的项目商业特色及商业定位，我们结合目前的旅游文化步行街业态特点，进一步考察、参照国内同行业的经典案例进行了深入和细致的品牌及功能的优化工作。 根据外埠（成都、西安、北京、昆明）商业街的考察，对国内有知名度的商业街进行了考察与调研，结合旅游商业街的特色，将大盛魁自身历史文化条件，及城市与商业发展的未来趋势，且印证出大盛魁必须做旅游文化商业街，根据外埠考察调研情况要做成：集历史、文化、旅游、民族特色、“吃喝娱购游”一站式的旅游文化综合商业街。 3.0 各区域业态特色分述 各区业态及品牌定位的理由和依据： 一、BC区在项目整体业态及功能组合方面，必须结合项目的自身定位及物业规划的实际情况整体考虑。 ADEF区是项目的主体商业风格和商业特色的基础和方向，只有这些标志项目特色的业态形成了，项目自身才能形成可持续发展的核心竞争力，进而使BC区域的招商按计划进行和经营实现收益最大化，提供有力保障。 因此，为了形成独有特色，我们选择在BC区引进具有知名度的品牌工厂店如：阿迪达斯、耐克、百丽等。 运动品牌及品牌女鞋的工厂店。运动品类及女鞋品类的品牌商品工厂店，品牌工厂店受到广大消费者给力追捧，现在在国内其实已经有非常多的国际、国内一线品牌工厂店，比如像 耐克 阿迪 百丽 等等，这些品牌通常并不是只有过季或者往年款式。往往还有很多较新的款式系列。其另一优势是由于是源头供应商直接经营，当然折扣是任何品牌专营店都做不到的！2折---5折！ 工厂店”概念源于西方国家，“工厂店”即是工厂直接开设的店，工厂店的商品比商业街上同类商品价格便宜很多，主要经营产品是剩余或积压产品、过季产品等。“工厂店”作为新兴的零售模式，它的经营将使品牌更加大众化。这种经营模式恰恰满足了这些消费群体的需求。所谓“工厂店”，既不同于传统的百货超级商场，也不同于outlet，而是集中了各种名牌商品，由商品制造厂家直接销售。 其特点有三：　　　　 a、由于减少中间商业环节，价格比普通市场价低至少50％;　　 b、销售产品来自厂家库存，能够保证产品质量;　　 c、集中经营，种类繁多。 d 、经营模式满足了这些消费群体的需求，故具有很强的聚客能力和吸引客流的效果。 各区域的业态关联性与前期招商和后期经营的关系。 本项目的商业定位是“旅游文化步行街，所以，我们的业态特色和业态机构是以ADEF区为主的，这也是我们项目实现定位和形成商业风格的关键所在。 BC业态组合及品牌优化与项目整体经营收益的关系。 本项目的功能配套是项目整体经营实现未来预期的依托和保障，所以，在上述区域形成特色并实现良好招商的前提下，BC区域的招商以及租金收益必然会得到极大的提升，整体项目也一定会取得良好的经营效果。这是商业运作规律考虑。 项目自身条件及商圈因素是定位优化基本条件 项目所处位置在大南街商圈，与丽江古城、成都锦里、宽窄巷子等项目的具体情况仍然存在有一定的区别，如和在定位准确的前提下实现位的运营效果？这将是一个关键问题。实际上随着目前商业地产的发展和各种零售业态的滋生，商业项目的运营成败，已经不是简单的依靠项目自身具备的一些先天条件来实现了，更多的是依靠现代化的运营推广策略和手段来实现，这一点已经在很多项目有所体现，不论是百货店、购物中心、商业街越来越多的体现出侧重于运营和服务、推广和体现的经营思路。这些方法和策略已经被广泛印证。 招商实施策略。 一些主力品牌的入驻必然带动相关业态和辅助品牌的进驻，从目前招商和后期运营方面，我们通过“抓大带小，以点带面”的招商策略实现招商的高效进行。 3.1 以大盛魁BC区为重点进行规划 在前期项目商业定位的基础上，ＢＣ区是我们重点考虑的区域，同时餐饮＼配套及演艺要结合