数商品房广告法律于制度有缺陷文档.docVIP

3．2．3．2商品房广告法律制度有缺陷 一项调查结果显示90％以上的购房人对楼盘的第一印象是来自广告，售楼处光顾的购房者也大多数是循着广告而来的。而设计出一套天花乱坠的促销广告， 更是开发商惯用的“市场敲门砖”，诸如“鸟语花香”，“绿树成荫”、碧波荡漾”； 还有“尊贵、顶级豪宅”、“超一流的享受”等等极具煽动性的词语。广告文案美妙动人，广告画面优雅迷人，房产广告发布者竭力想给消费者以该楼盘交通便利、环境幽雅、价格便宜、设施齐全、升值无限的感觉。并以此诱导消费者的购买欲望。而实际情况往往与广告所言相差甚远。我国房地产业大量存在着虚假广告宣传现象，乱吹嘘、玩概念、言过其实、哗众取宠、甚至“挂羊头卖狗肉”欺骗消费者。 目前，有关房地产广告的法律法规主要包括《中华人民共和国广告法》、《合同法》、《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》和《商品房销售管理办法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。 其中，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对广告内容的性质给予了规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体规定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容， 当事人违反的，应当承担违约责任。这一规定对强化房地产开发商的自律意识无疑是大有裨益的，也给那些想利用虚假广告钻空子，欺骗消费者发不义之财的开发商上了一道“紧箍咒”，增加了消费者购买商品房的保险系数。 然而，此规定仍存在一些问题不利于实际操作。根据该《解释》，一项广告被视为要约，应当同时满足两个条件：1)发展商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺应当“具体确定”。2)“说明和允诺”对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有着“重大影响”。这两个条件是并列关系，必须同时满足才对发展商具有约束力。由此可见，《司法解释》对商品房销售广告被认定为要约的条件比较苛刻。此外，它还排除了对签订合同有重大影响的发展商对开发规划范围外的夸大宣传，如果销售广告的描述虽具体明确，但只对商品房价格有重大影响却并不会对合同的订立有重大影响时，也不会成为要约。并且，由于各个购房者对销售广告、宣传资料的某些具体确定的说明和允诺关注程度不同， 对其影响是否重大也会认识不一。【23】 对商品房虚假广告，我国侧重事后追究责任，而忽视事前审查。由于不同内容和形式的广告划归不同部门审查和管理，导致管理混乱。广告审查制度存在缺陷，仅对特殊商品和服务的广告实行事先审查，商品房广告不实行此项事先审查，留有很大的法律漏洞。处罚力度较轻，违法成本低廉，这也是我国商品房广告屡禁不止的原因。【24】我国法律规定商品房虚假广告的责任主体为三类：广告经营者、广告发布者、广告主。初步构建起了商品房虚假广告的法律责任体系【25】，但治理效果并不理想，原因何在？主要是由于处罚力度较轻所致。当违法成本远远低于违法所带来的收益时违法者便会铤而走险。目前我国虚假广告的处罚措施包括：停止发布、没收非法所得、消除影响、罚款、赔偿损失、罚金、两年以下有期徒刑和拘役等。但总体而言这些处罚措施与给违法者所带来的巨大收益相比，极其轻微。虽然法律已经规定商品房广告的有些内容可以视为合同条款， 承担合同违约责任，但广告主常常钻法律空子，打“擦边球”，消费者防不胜防。面对当前混乱的商品房广告市场，仍然是不下“猛药”难以治理。 1建立商品房广告预审制度 商品房广告在发布前审查不严是造成虚假广告的一个很重要的原因。如果能够严格地把住预审这一关，虚假广告将会大大减少。广告预审制就是在广告发布之前，由专门设立的预审机构依照统一制定的标准，对广告的内容、形式进行审查，认为没有虚假等违法情形的准予发布【38】。《广告法》第四章“广告的审查”只确定了药品、医疗器械、农药、兽药等特殊商品的预审制，商品房广告不在此列。 我国现行的审查制度是以广告经营、发布和审查为一体的广告审查制度。虽说有一定的优点，但其弊端是显而易见的。一般来说，除了广告审查机关对广告进行审查以外，还包括广告主、广告经营者和广告发布者对广告的自审自查。可是相对独立、具有权威的广告审查机构不但没有出现，反而广告管理机关直接越俎代庖地将本身该赋予广告审查机构的执法权牢牢地握在自己的手里，并且在现阶段仍是对广告进行着落后的事后监督的管理。就广告主、广告经营者和广告发布者对广告的自审自查而言，法律法规上有较多漏洞，给非分之徒以可乘之机。广告上的自审自查的权力的无限制扩大最终造成了它们的自卖自夸，知假卖假的恶性循环。 我国可以借鉴其他国家的成功经验，及早建立商品房广告预