(要点)土地剩余法的具体运用.docVIP

土地剩余法的具体运用 2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）（以下简称《规程》），对剩余法的定义为：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。适用于具有投资开发或在开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。为了方便实际工作者采用剩余法评估，现严格结合《规程》的规定对剩余法的具体运用及有关参数的选取做出分析。一、待开发房地产、待拆迁改造后再开发房地产剩余法估价的运用 因为将土地开发整理成可供直接利用的土地剩余法估价的过程，仅为待开发房地产、待拆迁改造后再开发房地产的土地剩余法估价的一部分，所以以下仅分析说明待开发房地产、待拆迁改造后再开发房地产土地的剩余法具体运用。 （一）基本公式 V=A-B-C V-待估土地价格 A-开发完成后房地产总价值 B-整个开发项目的开发成本 C-开发商合理利润 （二）估算开发完成后房地产价值 估算开发完成后房地产总价值要通过预测确定。预测结果的准确与否取决于待估宗地基本情况调查是否全面，最佳开发利用方式是否判断正确，房地产市场行情变化规律是