第2章房地产开发项目审批.ppt

* 十、建设项目人防工程审批 核发《人防工程建设规划设计条件意见书》 核发《人防工程初步设计审核批准通知单》 核发《人防工程施工图备案通知单》 人防易地建设 * 十一、其他审批 环境影响评价审批 地震安全性及抗震设防审批 防雷设计审批 * 一、中华人民共和国行政许可法 行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。 行政许可的实施程序：申请与受理、审查与决定（颁发行政许可证件 ）等。 自2004年7月1日起施行。 * 二、中华人民共和国城乡规划法 自2008年1月1日起施行。 第三十六条　按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 * 二、中华人民共和国城乡规划法 第三十七条　在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。 建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。 * 二、中华人民共和国城乡规划法 第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 * 二、中华人民共和国城乡规划法 第三十九条　规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。 * 二、中华人民共和国城乡规划法 第四十条　在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 * 二、中华人民共和国城乡规划法 第四十三条　建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。 建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。 * 三、其他法律法规 土地管理法 城市房地产管理法 建筑法 规划环境影响评价条例 建设项目选址规划管理办法 建设用地审查报批管理办法 房地产开发企业资质管理规定 第三节 房地产开发主要职能管理部门 与房地产开发有关的政府管理部门或公司（以北京市为例）： 发展和改革委员会 市规划委员会 国土资源局 建设委员会 环保局 供电、电信、燃气、自来水、环卫、园林、人防、消防、教育、交通、文物、水利等。 一、发展和改革委员会 审批制。对于政府投资项目，采用直接投资和资本金注入方式的，从投资决策角度审批项目建议书和可行性研究报告。 核准制。企业投资建设实行核准制的项目，需向政府提交项目申请报告。政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准。 备案制。对于《政府核准的投资项目目录 》以外的企业投资项目，实行备案制。 注：《国务院关于投资体制改革的决定》国发［2004］20号? 2004年7月16日 * 备案制的目的： 通过逐级上报的备案信息，政府可以掌握投资意向（拟建项目），与统计部门的投资现实信息（在建项目）相配合，更加准确、全面、及时地对投资运行进行监测，从而采取相应的调控措施，例如将可能出现过热的行业的项目作为限制类项目，列入核准项目目录进行控制。 备案许可决定： （1）准予备案的项目，发给《固定资产投资建设项目备案通知书》，加盖“固定资产投资建设项目备案专用章”； （2）不予备案的项目，给予书面文件说明理由，告知申请人依法享有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。 * 获得投资主管部门的备案文件，即视同批准立项，使投资者具有依法办理其他有关手续的依据。 * 环境保护、国土资源、城市规划、建设管理、银行等部门（机构）按照职能分工，对投资主管部门予以备案的项目依法独立进行审查和办理相关手续，对投资主管部门不予以备案的项目以及应