第八章 合同和风险管理.doc

第八章 合同与风险管理 第一节 物业管理中的主要合同类型 1、简述物业管理活动中主要的合同类型？ 答：物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用会以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型： （1）物业建设单位在开发过程中所订立的合同。 物业建设单位在开发建设过程中必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的合同自然成为物业服务合同的组成部分，如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。 （2）前期物业服务合同与物业服务合同。 （3）业主所签订的与物业管理活动有关的合同。 这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业服务企业签订的装修合同管理、业主与物业服务企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。 （4）物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。 如垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。 对以管理服务为主的物业服务企业来说，物业服务合同是这类企业物业管理活动中最主要的合同。 对于以经营管理服务为主的物业服务企业来说，租赁合同管理是物业合同管理中的重要部分。 第二节 物业服务合同 1、简述物业服务合同的概念和类型？ 答：物业服务合同是物业服务企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同。物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在这时间上的先后顺序，是相互衔接的。 2、简述前期物业服务合同的概念？ 答：根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属于房地产企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业服务企业。 前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度集中在前期物业管理阶段。 3、简述物业服务合同的概念？ 答：业主大会和业主委员会成立之后，应与原有的物业服务企业或新选聘的物业服务企业签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。 物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业服务企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。 4、简述物业服务合同的主要内容？ 答：物业服务合同主要包括以下内容： （1）物业基本情况 要描述物业类型、位置、面积等情况、界定物业管理区域。 （2）委托服务事项 委托服务事项即物业服务企业为业主提供服务的具体内容。 （3）双方的权利义务 权利义务约定的越明确，合同的履行就越简单，发生纠纷的概率也要小很多。 （4）物业服务要求和标准 服务质量是对物业服务企业提供的服务内容在质量上的具体要求。 （5）物业服务费用 支付物业服务费用是业主的主要义务。服务费用是公共性服务收费。当事人应当在合同中明确约定收费项目、收费标准。物业服务费用的收取方式，有包干制和酬金制两种形式。 物业交付业主前，物业服务费用由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。 （6）专项维修资金的管理和使用 目前，专项维修资金主要是针对住宅物业而言的。 （7）物业管理用房 必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务活动的前提条件。 （8）物业经营管理 对于经营性物业，以及居住物业中的经营性房屋或设施，如商业铺面、停车场等，合同双方要明确委托服务的绩效考核标准、收费标准等。 （9）委托服务期限 物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，当事人需要都对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体、或者明确规定计算期限的方法。 （10）违约责任 违约责任是指物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同，依照法律的规定或者当事人的约定应当承担的法律责任。违约责任是促使当事人履行合同义务，使守约人免受或少受损失的法律措施，对当事人的利益关系重大，应当予以明确。 此外，物业服务合同一般还应载明双方当事人的基本情况、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。 第三节 保险与物业保险 1、简述物业管理所涉及的保险种类？ 答：物业管理工作中经常涉及的保险主要由以下三种类型：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。 2、简述物业所涉及的财产保险？ 答：财产保险的含义有广义和狭义两种：广义财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。狭义的财产保险包括的主要险种为火灾保险，企业财产保险、家庭财产保险、涉外参