第二章 房地产市场及其运行规律(刘洪玉2013)12级.docVIP

第二章 房地产市场及其运行规律 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动 房地产市场的构成：当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构。 二、房地产市场的运行环境 指影响房地产市场运行的各种因素的总和。 表2-1， 影响房地产市场发展的基本因素：社会因素、经济因素、政策因素。 三、影响房地产市场转变的社会经济力量 1.金融业的发展 2.信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善 3.生产和工作方式的转变 近年我国各产业比例 年度 第一次产业 第二次产业 第三次产业 2005 12.4% 47.3% 40.3% 2006 11.8% 48.7% 39.5% 2007 11.7% 49.2% 39.1% 2008 11.3% 48.6% 40.1% 2009 10.6% 46.8% 42.6% 2010 10.2% 46.8% 43.0% 2011 10.1% 46.8% 43.1% 2012 10.1% 45.3% 44.6% （根据各年国民经济和社会发展统计公报） 4.人文环境的变化 5.自然环境的变化 6.政治制度的变迁 四、房地产市场的参与者 （一）土地所有者或当前的土地使用者 （二）开发商 （三）政府及政府机构 （四）金融机构 （五）建筑承包商 （六）专业顾问 1.建筑师 2．工程师 3.会计师 4.造价工程师或经济师 5.房地产估价师及房地产经纪人 6.律师 （七）消费者或买家 第二节 房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构 1.总量结构 2.区域结构 3.产品结构 4.供求结构：针对某一物业类型 5.投资结构 6.租买结构：租住空间和购买自住空间的比例关系 二、房地产市场细分 （一）按地域范围细分 （二）按房地产用途细分 （三）按增量存量细分 房地产一级市场：土地出让市场 房地产二级市场：土地转让、增量房 房地产三级市场：二手房市场（存量房） 土地一级市场、二级市场 房屋一、二级市场 （四）按交易形式细分 转让、租赁、抵押、保险 （五）按目标市场细分 低、中、高档、 按照目标市场的群体特征进行细分，如：老年住宅市场、青年公寓市场 可以将五种划分方式叠加在一起，如北京新建甲级写字楼出售市场 三、房地产市场指标 （一）供给指标 1.新竣工量：报告期内新竣工房屋的数量 2011年住房竣工面积71692万平方米竣工面积79043万平方米空置商品住宅6425万平方米2011年末，全国商品待售面积16904万平方米住宅建筑面平方米）记账补贴，是国家统计局或财政局为了更好的统计个人家庭收入，对那些坚持自行记账核算自家收入的人士给的补贴，但不是每个人都可以得到的，必须是家庭条件有代表性、记账核算完整性、记账时间持续性才可能得到的统计局或财政局的选定。城市家庭总支出，指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。　　房屋空间使用数量，指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。　　商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。卖方角度观察商品零售价格变动情况　　城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。买方角度观察居民生活消费品零售价格和服务项目收费变动情况（Consumer Price Index）CPI为5.4%，2011年一年期存款利率5%， 全年居民消费价格比上年上涨2.6%　　市场交易指标　　（1）销售量（HSt），指报告期内销售房屋的数量，我国房地产开发统计中不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。　　（2）出租量（HRt），指报告期内出租房屋的数量。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。　　（3）吸纳量（AVt），指报告期内销售和出租房屋的数量之和。　　（4）吸纳率（ARt），指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。　　（5）吸纳周期（APt），指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。　　（6）预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建