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第三章 物业管理机构 第一节 业主与业主大会 一.业主 业主是指房屋的所有人 二.业主在物业管理活动中享有的权利 （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务 （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； 　　 （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　 （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　 （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　 （五）按时交纳物业服务费用； 　　 （六）法律、法规规定的其他义务 二.业主大会 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域只能成立一个业主大会 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 （一）第一次业主大会会议的召开 （二）业主大会履行下列职责 （三）业主大会决定问题的程序 （1）业主大会可以采用会议集体讨论或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。 （2）所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。业主也可以委托代理人参加业主大会会议，委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效，授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，需加盖法人公章。 （3）业主大会会议的出席人数达到规定人数时，在会议上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，经与会业主所持投票权1/2以上通过有效。业主大会作出制定和公约、业主大会议事规则、选聘或者解聘物业管理企业、专项维修基金使用和续筹方案的决议等重大事项，必须经物业管理区域内2/3投票权的业主通过。 （4）业主投票时，票数计算原则按业权比例确定。其具体计票方法可由业主大会议事规则决定，通常有两种方法：一是按所拥有的产权面积计算；二是按拥有的独立单元计算。但业主在首次大会会议上的投票权，需按业主所拥有的物业建筑面积、套等因素确定。 案例分析 案例1 谁有权决定在这些场所设立广告牌？广告收益怎样处理？ 与此相关联地想到以下问题： （1）写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有？是开发商还是物业管理公司？ （2）某开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定有效吗？如果该业主私自将屋顶改造成房屋自己使用，合法吗？ （3）谁有权决定在楼顶或在楼的墙面设立广告牌或寻呼台天线？ （4）在楼顶设立广告牌或寻呼台天线管理权是否归物业管理公司？ （5）设立广告牌或寻呼台天线的收益应该归谁？或者如何分配与使用？顶层或直接相关业主是否应该得到更多的补偿呢？ 分析本案例中的问题，其立脚点应该放在产权方面。产权是物业最根本的东西，拥有了产权，也就拥有了物业的相应的权利，包括收益权、处置权和经营管理权。另外，如若一个人（单位）的某种权利受到损害，他也就依法享有得到补偿的权利。 目前，上述问题应该说是大家所普遍关心的。其实这些问题很早就已经出现了，只是因为受传统的计划经济体制的影响，人们的权利意识还很薄弱。随着改革开放以及国家政策法规的逐步广泛宣传和深入人心，人们才慢慢发觉这些问题。 1）写字楼或住宅楼楼顶的所有权归属问题 商品楼宇的屋顶产权到底应当归谁？有人说归开发商所有，或卖或赠均由开发商决定；有人说归顶层业主所有，可分割建私人屋顶花园；也有人说归物业管理公司所有，可以出租赚钱。其实，这些说法都不对，严格来说，屋顶产权应归这座楼宇的各个房屋产权人所共有。其原因主要有以下两点： 第一，从商品楼宇的成本或房价构成来看，购房者购买的商品楼宇，其价格构成中不仅包含了写字楼或住宅建筑本身的面积，也包括相应土地使用权和公共配套设施的面积。此楼房的每一位购房人，不管购买几层，在购买了一部分写字楼或一套住宅后，也就随之购买了此楼一定面积的土地使用权。毫无疑问，这些面积的土地使用权既在楼房之下，也在楼房四周，更在楼房顶部，所有购房人对该块土地共同享有土地使用权。开发商在销售此楼房时，已相应地把此套房的土地使用权也同时转让给每套房的购买人。所以，楼宇屋顶的产权只能为此楼宇的每一位购房人所共有