维修资金使用7办法说明.docVIP

关于《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的说明 《郑州市房屋专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）是对2002年出台的《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（市政府第109号令）（以下简称原《办法》）的修订。现已于2009年12月31日经市政府第17次常务会议审议通过。即将于近日颁布，从2010年3月1日起实施，新《办法》共分六章四十一条。现将有关情况向新闻界的朋友通报。 一、修订《办法》的必要性 从2002年原《办法》颁布实施以来，对我市建立房屋专项维修资金制度，规范房屋专项维修资金的交存和使用管理，确保房屋及时维修养护等方面起到了重要的作用。2007年，《物权法》颁布后，国务院对《物业管理条例》有关内容作了修改，2008年，建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》（165号令简称《两部令》），从维修资金名称、管理体制、交存方式、使用程序、监管措施、法律责任等都做了相应的调整和规范。相比我们目前实行的原《办法》已有较大变化。为此，依据国家有关规定对原《办法》进行修订十分必要，也十分迫切。 二、修订《办法》的主要做法 《办法》的修订工作从2008年5月开始，市房地产管理局根据房屋专项维修资金管理工作中遇到的问题，着手修订工作。当年8月份，在市政府法制局组织下，完成了征求意见稿，10月份面向社会公开征求意见，后又分别向建委、规划、财政、审计、物价等相关部门及开发企业、物业企业、业主委员会、业主代表等有关方面征求了意见，先后召开大型座谈会7次，到各县（市）区组织调研3次。在听取各方意见的基础上，进行了反复修改。在修改的过程中，借鉴了省建设厅正在制订的《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》征求意见稿,参考了北京、天津、浙江、江苏、安徽、等省市的做法和经验，并和我市现行有效的地方性法规之间进行了衔接。因此，本《办法》是一部较为系统规范的、可操作性强的、紧密结合我市实际的一部规章。 三、《办法》的主要特点 （一）资金名称由“维修基金”改为“维修资金” 1998年国家建设部、财政部出台的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》213号文件，正式确立在我国建立维修基金制度，被称为“房屋养老金”，根据国家起初的设计，只动用维修基金增值部分实施共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。随着经济的发展，物价水平的提高，仅仅依靠增值部分维修房屋已不现实。2008年2月1日实施的《两部令》，把“维修基金”改为“维修资金”，一字之差决定了管理方式的重大调整，这也是我市本次修订《办法》的原因之一。 （二）使用范围由“大修”改为“维修” 新《办法》所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。原《办法》中的维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。也是一字之差，使维修范围扩大了，门槛降低了。物业服务合同约定以外的公用部位、公用设施设备的大小维修都可使用维修资金。 （三）交存标准由“固定标准”变为根据“建安造价”适时调整 原《办法》是按照业主拥有的建筑面积交存维修资金，与《两部令》规定方式基本一致。虽然我市目前建立的标准比《两部令》规定的每平方米建筑安装工程造价的5%至8%低得多，但这次修订对交存标准暂未调整，这次修订的基本原则是“理顺管理体系，调整交存方式，规范使用程序，强化监督手段，实现公开透明”，要保证政策的衔接稳定。根据《两部令》规定的“应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”的精神，要逐步完善我市交存体系，依据建筑安装工程造价和房屋维修项目成本的费用水平，结合我市实际情况，对交存标准适时调整。以满足房屋的长期维修使用。 （四）交存方式由“代收代交”改为“自行交存”或“委托代交” 原《办法》对维修资金的交存方式提倡由房地产开发企业和业主委员会代收代交，在实践中出现了个别房地产开发企业强行代收，收后不及时上交维修资金专户的现象，一定程度上侵占了业主的合法利益。新《办法》规定维修资金的交存方式主要以业主自行交存为主，也可以委托房地产开发企业代交，房地产开发企业只有在接受业主委托后才能代收代交。这样规定，更好地保护了业主的利益。 （五）余额不足首期交存额的30%时要续交 续交是指业主按房屋专项维修资金管理办法交存了首次房屋专项维修资金，经过多年房屋的维修和更新、改造使用分摊后，业主的再次交存。新《办法》对续交作了明确的规定。续交的时机是按业主分户账的维修资金余额不足首期交存额30%时；续交的标准是不少于首期交