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人口因素 经济因素 政治法律因素 自然因素 社会文化因素 技术革因素 第六组 制作人 g h Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1人口因素 ??根据美国调查数据,25-35?岁是美国人成家和购买第一套房子以及申请贷款的集中时间,我们将此作为美国、英国和日本的房地产购买力人口,而在中国则是30-39?岁,这可能与中国国民偏好先储蓄后积累有关。国际数据显示房地产购买力人口的大幅增加带来房地产市场的繁荣,推高房价。根据联合国和美国劳工部预测数据,中国30-39?岁的人口增速在2010-2015?年间处于增速的低谷,而在2020?年左右30-39?岁人口增速的高点再次出现,从该意义上讲,房地产的下一个增长的高峰期在2020?年左右。????l除了存量人口的结构对房地产影响较大外,人口的迁移、流动及社会家庭数量的变化,也会对房地产市场产生影响。首先,国际人口的迁移影响房地产市场。美国在90?年代初出现的移民潮推动房地产市场的繁荣,带动房价的上涨。????其次,人口内部的流动,提升房地产的住房需求。突出表现为农村人口向城市的转移,城镇化率的提高。美国和日本的情况表明,随着城镇人口的增加,新建住宅销售及房屋新开工面积都会相应提高。最后,存量人口间的组合,表现为家庭数的变化,对房地产市场的影响也会产生影响。????住房占有率提升及居住条件的改善,将增加住房需求。自90?年代以来,美国房地产繁荣的主要动力,来自住宅占有率的提升。在上期周报中我们估计未来10?年城镇有户籍无房户、城镇无户籍常住户以及每年新增城镇人口的住房需求每年约为10.75?亿平方米,这些人群住房自有率的提升意味着巨大的住房需求需要被满足。另外的需求将来自居住条件的改善,98?年房改遗留下来的房改私房,和房改公房,房龄偏长,户型偏小、建筑质量低下,改善性需求空间大。 人口数据与房地产业发展 ??? 供给和需求是影响房地产发展的重要杠杆。在房地产市场中，供给受土地、投资、信贷、政策以及建筑周期等因素的影响。供给在短期之内是固定的，不可能对房地产市场变化迅速做出反应。但是在较长的时期之内，供给还是会对房地产市场起着重要作用的。而房地产的需求则受三个主要因素即人口、有效收入和生活方式或偏好的影响。房地产需求无论是在短期之内、还是在长期之内都对房地产市场起重要作用。我国现在对房地产的研究是对供给方面的研究较多，好像需求是充足的。其实，现在的房地产需求旺盛是现代化及城市化引起的，这会在较长时间里保持强劲的势头。同时还有投资者赚钱的需求。而人口因素引起的需求今后会加大，老年人口的生活质量、健康长寿的安居养老需求在短期或长期内都对房地产业有很大影响。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 人口与房子 　　.1人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量　　减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。 　　.2人口素质　　人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格thldl.org.cn必然低落。 　　.3家庭人口规模　　这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。  Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 政治法律因素 1政治安定状况　　政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影