商品房销售合同条款培训.docVIP

商品房销售的主要法律问题解析 目 录 第一讲 一些重要的合同概念及应注意的法律问题 一、合同成立与合同生效 二、合同效力待定 三、无效合同与无效合同条款 四、格式条款的法律问题 五、定金与订金的问题 第二讲 商品房销售时经常用到的概念 一、房屋的面积 二、税费概念 三、商品房销售常用名词解释 四、商品住宅的价格构成 第三讲 商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题 一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型 二、商品房广告的法律性质定位 第四讲 商品房预售的法律规定 一、商品房预售合同的法律定义 二、商品房预售合同成立有效条件 第五讲 商品房买卖合同的主要条款法律分析 一、商品房买卖合同文本 二、套内建筑面积与分摊的共有面积处理 三、如何确认所交付的商品房面积 四、规划、设计变更的处理 第六讲 商品房买卖的贷款法律分析 一、住房公积金贷款条件 二、住房公积金贷款金额和期限 三、商品房住房贷款额和期限 四、非居住房屋贷款 第七讲 商品房的交付使用及其质量保证 一、商品房的交付要求 二、交付时应提供的文件 商品房的保修责任与保修期限 商品房质量与合同解除 第八讲 商品房的维修基金 首期维修基金的交纳 维修基金专户的开立 维修基金的使用 第九讲 商品房买卖转移登记和权证办理 一、商品房买卖转移登记需要提交资料 二、预购商品房的预告登记、单方预告登记 三、房地产权证（小产证）的办理时限 第一讲 一些重要的合同概念及应注意的法律问题 一、合同成立与合同生效 合同的成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，即双方当事人意思一致；而所谓合同生效，是指已成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力或称法律效力。在合同关系的实践中，合同成立是合同生效的前提，就多数情况来说，合同成立与合同生效是一致的，但合同成立绝不等于合同生效，而合同生效一定有合同成立的前提，也就是说，无合同成立，根本就不存在合同生效、无效的问题。 二、合同效力待定 1.概念 合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以认定合同无效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。处于此阶段中的合同，为效力待定的合同。 类型 （1）、无行为能力人所订立之合同。 　　（2）、限制行为能力人缔结的合同。 　　（3）、无代理权人以被代理人名义缔结的合同。 　　（4）、无处分权人处分他人财产订立的合同。 三、无效合同与无效合同条款 无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律约束力的合同不受国家法律保护。无效合同自始无效，但部分条款无效，不影响其余部分的效力。 四、格式条款的法律问题 合同法司法解释二有三处条文涉及：第六条，关于格式条款提供者的提示和说明义务的细化；第九条，格式条款的可撤销性；第十条，格式条款的无效认定。这三个条文所依附的，主要是合同法第三十九条、第四十条、第五十四条等。以上所述条文，构成了格式条款的规范体系，尤其是司法解释二第六条。第一款：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。”第二款：“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”这一条司法解释，对于房地产交易而言也很有针对性。细心的人或许发现，很多美奂美伦的销售手册，往往会在某个角落里用肉眼难以辨认的方式加上一句诸如此类的免责声明：图文均为宣传需要，具体以实物为准，解释权归开发商云云。在几乎所有的认购书中往往夹杂一句：认购人已查看、理解并接受商品房买卖合同及其附件，不得以合同内容未经协商为由拒绝签署。在商品房买卖合同附件中，各种免责、限责条款更是五花八门、不一而足。尽管商品房买卖合同等资料是否属于格式合同在实践上尚有争议，但是进行必要的、合理的提示和说明，对于开发商降低合同风险而言不无必要。特别是根据司法解释二第六条第二款，说明义务的举证责任被分配给格式条款提供者，对于开发商而言，要求购房人在合同之外签署一份无疑义声明，也不失为一种有效的风险防控手段。 定金与订金的问题 在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求