招商策划等运作设想.docVIP

××广场项目 招商策划运作设想 目 录 一、商业地产策划招商的本质 二、商业地产策划招商的思维方式 三、××广场商场策划招商的前提条件 四、××广场商场策划招商的基本思路方向 五、××广场商场策划招商的流程及工作内容 六、我们针对××广场商场策划招商的成本费用预算 七、我们针对××广场商场策划招商的合作方式及取费标准 一、商业地产策划招商的本质 商业项目的成功运作是一个六位一体的概念，六位指：开发商、政府、投资者、经营者、消费者、经营管 理商（运营商），六者同为一体，整合资源的最佳发挥，才能充分展现商业地产的魅力和价值。 策划招商是商业地产项目开发中一个非常重要的环节，策划招商在项目开发的什么阶段运作是根据项目的 地段、开发周期、市场定位、项目业态定位、营销策略需要等进行展开的，其最主要的作用是： ①直接提升项目的市场投资信任度，辅助项目销售带来最大化的利润价值； ②直接提升项目的品牌形象，使项目获取快速的增值，并为开发商带来极大的无形价值； ③直接完善区域内的投资环境，刺激市场的商品流通，使市场的发展更加规范化、专业化等； ④针对空置项目，变废为宝，直接被盘活，为项目带来租赁利润等，同时改变项目的公众形象； ⑤培育、引导和繁华区域市场的经济，直接带动，并形成新的消费核心； …………… 归纳本质如下：策划招商就是一个整合商业资源，优化资源组合，老元素新组合的表现形式；是商业运作中制造 人气、商气、财气的重要源泉；是六位主体形成多赢局面的主要手段；也是刺激生产关系不断适 应生产力发展的必然结果。 二、商业地产策划招商的思维方式 虽然说商业地产策划招商的形式是灵活多变的，但其思维方式“万变不离其中”。 项目策划招商的思维过程大致是：进行市场分析,了解项目市场环境 对项目进行商业定位 制定策划招商的政策 策划推广整合商业资源 商业资源的组合利用 经营管理思路确定 ①项目准确的商业定位是策划招商的前提：商业定位要从项目商业规划、经营业态、区域内大环境因素、项 目本身硬软件设施、市场空白和弱势产业等进行充分研究分析得出结论，普遍分为综合性经营定位、专业市 场经营定位、零散性经营定位、超市经营定位、主题市场经营定位，还有特殊消费群体经营定位等等； ②寻找商业资源、整合商业资源、优化组合商业资源是项目策划招商的关键：这个环节对项目经营的稳定性、 延续性、繁荣性、增值性具有不可替代的作用； ③策划招商中对商业物业的商家资源进行深入的理解，在成本核算和策划宣传推广上与商家形成对项目的运 作的共识，起到共鸣的作用，直接在时间成本、价格、运营体系、合作程度上快速建立关系，形成紧密的战 略伙伴； ④经营管理对策划招商的紧密配合，在宣传策略和项目资源利用上运用技巧和手段，实现快速招商的目的和 对项目品牌的营造，达到在短时间内对物业增值性的市场认可。 ……… 三、××广场商场策划招商的前提条件 1、满足商家经营的各项软硬件设施（布局、配套设施完备、交房标准等）； 2、建立强化或通过承包形式确立担负商场经营管理重任的班子； 3、提供一定金额商业策划招商的运作费用，全力配合； 4、提出完整的策划招商要求，避免出现重大误差； 四、鼎立广场商场策划招商的基本思路方向 按照通常的惯例配合项目的基本情况，我们认为本项目首要解决的问题就是项目商业定位问题，我们建议 采用专业市场定位、主题市场定位和超市定位三种中来确定； 根据项目的大环境和自身的情况，采用排除法（确立招商范围）、定性法（选取项目的商业定位主题）广撒法（建立多个招商对象的接洽）、筛选法（重点突破诱导）、推广法（建立合作关系，进行市场宣传，告之公众）； ①项目产品概念的述求； ②项目策划招商商业定位的依据； ③项目所处城市市场的素材收集和提炼租赁卖点； ④整合商业资源，层层突击，优化组合。 五、鼎立广场商场策划招商的流程及工作内容 1、合作流程： 2、工作流程模块 3、工作内容： 1）、项目策划招商总控方案的制订 2）、市场调研报告 3）、项目商业定位报告 4）、项目招商租赁价格论证报告 5）、商家合作形式分析报告 6）、策划招商策略 7）、招商细则的制订 8）、招商说词素材