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服装市场定位简要分析 一、商圈位置 下吕浦位于温州城南中心区，由9大高尚住宅区组成。东临车站大道，为贯穿城市南北的主干道；西边南浦路、划龙桥路自西向东贯穿整个社区版块，是新城板块进出市区的主干道；北边为城南龙居和财富广场；这三条主干道交织着，形成了下吕浦核心商圈。 二、商圈现状 本市场位于下吕浦温迪路与南浦路交叉路口，连时代广场商圈(财富广场)，与市中心商业圈亦不足5分钟车程，已经形成城南成熟的衣、食、住、行齐集的中心商业区，日均人流量约5万人次。下吕浦地处繁华地段，南浦路贯穿南北的主干道，交通便捷、商业繁华。 下吕浦商圈沿街商铺单间面积基本为20-40㎡左右,为相对普遍的商业形态，单间门面宽为标准的3.3米，进深为6-13米左右，其租金每间在5万-20万不等,转租、转让费在5万-10万之间。店铺分布以温迪路两侧、八区沿街店面和划龙桥路两侧；租金最贵区域集中于车站大道与温迪路交接处及八区的沿街一带,其租金为10-20万之间, 划龙桥路两侧租金则相对低了很多。 商圈主要体现为店铺分布零散，各种业态不集中，经营品牌参差不齐等特点。下吕浦商圈主要的消费群年龄在18-50岁之间（有童装、青少年运动服）,而其单件的服装售价为100-1000元不等。 根据温州市城市发展纲要，下吕浦商圈原规划以高尚住宅为主，随着住区规模的扩大与发展已成当前重要的城市副商业中心,目前其经营业态主要为餐饮、服装、床上用品、休闲吧（美发、按摩）、婴儿用品、大型超市、便利超市、银行、药店等各式各样的与人们生活息息相关的行业。其中餐饮占80多家，服装200多家，床上用品6家，休闲吧7家，婴儿用品7家，银行（自助银行）8家，药店2家，大型超市1家，小型超市4家，以及一些日常百货等。 业态配比表 业态 餐饮 服装 床品 休闲吧 婴儿用品 银行 药店 超市其它 比例 25% 64% 2% 2% 2% 2.5% 0.5% 2% 说明:根据调查显示,本版块商业中服装品类以休闲女装为主，且体现为单店中高档个性化路线。分析其原因为本版块借时代广场商圈的不断外扩，加上下吕浦住宅区的规模优势，形成了当前特有商业形态。 三、本项目定位建议 项目为一、二楼立体商业形态，且单层面积为3000平方米，属中型规模商业形态。结合商圈现状，本项目可选择之商业形态作以下分析： 1、传统百货与现代百货之区别特征 现代百货的营销模式和传统百货已经有了很大的不同。后者的注意力放在商品方面，以商品的经营为主线。“做店的时候开始招商，商品招满，顾客就来了，这就是传统百货。”而现代百货则以顾客的经营为目标，考虑顾客需求，把注意力放在顾客方面。“其理念是考虑开店会有哪些人来，这些人需要什么。”前者以顾客为目标，后者以商品为目标，这是两者最重要的特征。 因而定位中，本项目百货形态首先要考虑自身资源，然后再根据这些资源去制定战略。“总而言之，就是错位、专业、特色。”坚决屏弃“什么都想做”。而应采取“不仅要错位，还要专业；找到一个突破口，做得越专业越好。” 2、本案商业定位关键词 走细分市场、商品差异化的道路，小百货转型为专业化商店是本项经营的唯一生存之道。 ——功能定位：时尚一族一站式消费场所； ——推广语：尊享生活，引领时尚 ——消费群基本特征：14岁—35岁，中、青年个性化需求路线； ——本项目定位 业态细分： 青少年时尚装备 20% 少女时尚品牌系列 55% 运动品牌系列 15% 娱乐、餐饮 10% 各区域商业定位： 一楼：青少年时尚装备，包括：化妆品、饰品、箱包皮具综合品类，或部分考虑手机、电脑、数码。 二楼：品牌女装、品牌鞋类、休闲运动系列、床品、家居饰品（提高品牌档次以体现个性特色同时提升市场整体档次） 3、功能定位 业态定位主要以中高档休闲女性用品系列零售为主,其单件售价在300元-1000元之间，主要服装风格定位为休闲时尚的青、中年女性用品专区。 4、结构定位 作成40㎡-50㎡的主打面积,每间年租金建议为5万-7万之间。 5、定位分析 根据项目规模，对项目可能选择的经营业态分析如下： 楼 层 方案一 方案二 方案三 专业市场 中型超市 小型百货 1F 2F 女性主题商城 1、百货超市 2、家电卖场 加盟或合作经营 招商方式 分散招商 整体招商 整体招商 优劣分析 优势 招商门槛低招商难度相对较小。 大型商家经营实力、管理能力及后期持续经营有保障。 品牌号召力度大，对项目其它区域招商、销售帮助大。 劣势 1、后期经营风险较大； 2、经营形象难统一。 1、招商门槛高，招商难度大； 2、大型商家招商条件较苛刻，需我方对硬件、租金、租赁年限做较大支持。 1、开发商需自行持有物业经营