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物业估价 小组成员： 一、估价对象现状描述 我们小组选择江南四区99栋一单元作为我们的待估对象，案例则是义乌江东新村。义乌商苑小区，义乌朝晖小区 各小区现状描述 小区 现状描述 江南四区 小区位于经发大道旁，靠江东南路，位于义乌二中对面，小区内硬件软件设施齐全，环境优美，交通便利离篁园服装市场仅十分钟路程。物业类型属于多层。附近有实验小学和城南中学丹溪分校。现有一部分在产权分割出售,分割时需要交纳出让金.与龚大塘、下付较近，可乘坐123/13/20/101/22/2/206路公交车可达，共114栋，有6层的，4层半较多，4种户型，南北朝向，绿化率40%左右，是2001年的房子，属于集资房（旧城改造）,一楼大都为店面房，有义乌市中心医院，江南幼儿园，邮政局，江南菜市场，南苑幼儿园，实验小学，江南二区有大型公园，南苑有相关的健身器材，小型公园，超市，中国银行，涌金广场，江南四区中有一块很大的空地，南苑幼儿园（71幢），公共卫生间。 义乌江东商苑小区 江东商苑小区1994年开发，江东中路?江东客运站对面?通过8路公交车可达小区内，小区物业管理较好，入住率可达95%，商苑小区共34栋,内有机关第二幼儿园，江乐南苑幼儿园，篮球场，配电房，超市，南苑菜市场，邮政局，健身的相关器材，小凉亭等，南北朝向，户型面积89平米左右为主。物业类型是多层。商苑小区卫生问题可归于五点：大货车频繁驶入小区；部分路面坑坑洼洼；部分公共设施损坏无人修理；菜市场环境不好；车库住人。 义乌江东新村 江东新村位于江东中路与篁园路交叉处，义乌商报、义乌二中对面，与篁园市场隔江相望，距商贸城15分钟左右车程，隶属于江东江街道临江社区。老小区，建成于1999年，6层高，无电梯，公摊面积小，使用面积大，小区环境优美，享有清澈的义乌江和延绵的江滨绿廊，更有文化艺术气息浓厚的艺术小学，与鸡鸣山公园一步之遥。专人负责清洁卫生，设有服务中心和警卫室，小区里面有菜市场、日用品专业街，生活便利。小区外围有雷迪森大酒店、义乌二中、义乌商报、江东客运站、鸡毛换糖、建设银行、十足超市、帕米尔饭店等。共82栋，绿化率32%左右，南北朝向，属于旧城改造的集资房，位于簧园路、义东路、东阳路旁边，龚大塘在对面，可乘坐3/13/6/206路公交车可达，环境较好，五种房型。别墅大都是2层加阁楼，较豪华高档，内大都装修较好，内有石榴树较多，小桥流水人家型，格外舒适优雅，各户型面积在100平米左右。学区：五爱小学。 义乌朝晖新村 96年普通住宅，朝晖新村?地段繁华,属集资房，小区共20栋.成熟社区,周边配套齐全，学区:实验小学??城南中学丹溪分校。位江东客运站对面，与商苑小区、越阳二区相邻。5层高，均为104平方米带17平左右车库。小区空地多，停车方便，绿化好，环境清幽。内有洗车场、沙县小吃、便利店 幼儿园；周边有江东客运站、肯德基、三家银行、干洗店、义乌中心医院等。实验小学和城南中学丹溪分校学区，离义乌福田市场和篁园市场近。 二、可比实例与估价对象现状对照表 义乌市江南四区99栋一单元（待估对象） 义乌江东新村12栋一单元201室 义乌江东商苑31栋二单元 义乌朝晖小区11栋一单元 坐落 小区位于经发大道旁，靠江东南路 位于江东中路与篁园路交叉处 位于江东中路?江东客运站对面 位于江东客运站对面，义乌江东中路 建筑结构 钢砼 钢砼 钢砼 钢砼 交易价格 14600元/㎡ 12782元/㎡ 13942元/㎡ 建筑面积 126㎡ 110㎡ 133㎡ 104㎡ 成交日期、目的 2012-9-16 出售 2011-11-26 出售 2012-3-19 出售 成交价格 160.6万 170万 145万 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 使用年限 70年 70年 70年 70年 朝向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 户型 三室一厅 三室一厅 三室二厅 三室一厅 车库 16㎡ 8㎡ 17平米 19㎡ 装修 普装 普装 精装修 精装修 所在楼层 3楼 4楼 2楼 2楼 备注 三、修正系数的确定 1、交通方面：三个案例和待估对象都在一个范围内，交通系数为0 2、基础设施方面：三个案例都是在2000年之前建造的，基础设施相对于江南新村而言，稍微破旧，因此基础设施系数均为-1 3、环境条件：待估对象和其他三个案例在学区房方面没有比较。但是在小区内部环境即卫生方面商苑小区最差，新村和朝晖的道路卫生和垃圾投放都不错。因此，新村和朝晖均为1，商苑为-1 4、面积：江南待估对象面积为126平米，新村和朝晖分别是110㎡和104㎡因此修正系数为-1，而商苑为133㎡因此它的修正系数为1 5、楼层：以下图片数据取自马九统和姚中