北京御园三期产品定位汇报要点.ppt

商业物业决定项目成败 项目区域环境 案例：[乐和城]激活老中山亭商圈 未来，本项目将成为河西乃至长沙绝无仅有的属于年轻人的奋斗基地、生活场所与享受特区！ * 【区域商铺产品的需求补缺】 1、主流热销面积区间集中在50-100㎡之间：商业销售价格集中在1.4 万-2万/㎡之间为主。 2、商业形态比较单一，以临街铺面为主；少数以集中商业形式进行推 售，全都不做产权式商铺销售。 3、商业特色空白，除了集中型商业步步高商业广场自带市民休闲广场 外，市府板块无一存在广场特色。 区域商铺产品回顾 Regional market 商铺类产品必须细分！ 1、由商业消费链决定，必须要有较大面积主力店与小面积商铺共同实 现完整的商业业态链！ 2、所有商铺均为独立产权铺销售，以小铺为主，少量大铺为辅！ 原则：从市场最好卖出发！ 商铺产品面积段分为两类—— 1、主力面积控制在35-75㎡，少量100㎡以上 ！ 2、少量800-1200㎡的集中型铺！ 本项目商铺产品选择 Product Selection 商铺产品分为两类 ： 1、独立产权小街铺—— 面积区间：30-75 ㎡/套 形态要求：1-2层实现铺铺临街 总体数量：200-260个 针对业态：时尚休闲、购物等 2、独立型集中铺—— 面积区间：800-1200 ㎡/层 形态要求：在裙楼处理，1层要实现可灵活分成临街铺。 总体数量：3-5个（层） 针对业态：大型中高端餐饮、咖啡连锁或中西餐厅 本项目商铺产品选择 Product Selection 商业产品设计 商铺面积建议 一、临街铺面积 进深 根据河西市场热销商铺调研数据, 去化较高的临街商铺进深为10-15m；本案宜采用此进深空间，一层为15米，2层为10米，保证2层过道宽度在5米，形成临街形式； 层高 层数控制在2层,局部可考虑3层，满足商业面积。 层高控制为5.4m,可做夹层赠送夹层面积,提高商铺性价比 2层层高控制为4米。 开间 按进深/开间比3：1计算，开间约为3.5-5米。 主力面积控制在35-75㎡，少量100㎡以上。 街铺 街铺 街铺 街铺 商业产品设计 商铺面积建议 二、集中铺面积 单户面积： 控制800-1200㎡； 规划原则： 集中商业主要划分在商务裙楼为主，局部可做到3层； 保持灵活性： 集中商铺的一楼保持一定的灵活性，可根据情况分别划成内外临街的街铺。 集中铺 集中铺 集中铺 商业产品设计 商铺规划建议 双首层概念及广场连接的应用 内外街铺均为2层，内街为退台式双首层商铺设计。通过户外扶梯引导人流，并通过天桥连接2F商铺。1层内街宽度达到9—12米，2层通道宽度达5米左右，真正实现双首层感受。 商业产品设计 商铺形态建议 时尚商业气氛及立面营造[上海大宁国际的借鉴] 商业产品设计 商铺形态建议 局部要有变化，并充分预留广告位，为后期商业营造氛围。 局部退台变化 局部造型变化 商业产品设计 商铺业态建议 集中型商业——高端餐饮 本项目所在区域为市政府、区政府板块，商务及政务往来应酬极多，因此本项目的集中商业业态可针对区域的高端商务宴请引入中高端餐饮、咖啡连锁或中西餐厅。 设计上考虑烟道与进出货品材料的交通组织 商业产品设计 商铺业态建议 引入中品牌餐饮、娱乐、休闲、情侣影院等商业配套 商业产品设计 商铺业态建议 如果说步步高百货是满足河西金星大道沿线生活类消费，那么本项目的商业街就是满足年轻时尚休闲、购物为主题的情调商业街区，是针对区域乃至河西的时尚青年汇！是以中高端时尚服饰品牌、休闲餐饮、健身聚会、主题娱乐等以青年消费经营业态为主时尚街区。 产品设计建议 5 Product Design Proposal Ⅰ-商务类产品 Ⅱ-商铺类产品 Ⅲ-住宅类产品 根据三方会议沟通形成共识，住宅作为本地块的补充性产品，体量小而销售需求大，因此设计风险较小，不做重点研究。但在住宅产品设计是要解决两个核心问题 —— 2、若平面布局为点式公寓类布局，必须解决其舒适性与市场吸引点 1、坚持做最好卖的刚需产品 本项目住宅产品选择 Product Selection Thanks T-L* INTERNATIONAL |||||||||上海鉴略地产顾问机构 [地产增值营销商] 长沙鉴略房地产营销策划有限公司 [E-mail]:shjianlue@126.com [Http]:www.jianlue .com [P.c]: 410005 * * * * * * * * * * * * * * * * * * Pleasure 在这里， 他们能找到和朋友们