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三乡鸿埠商业街整体招商思路（初稿） 一、招商的启动时间 如按2005年10月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，本商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下3个月不个月时间，再加上项目有前期认购及开盘强销期销售率不过40%。给后期的整体招商会有较在大的牵制。 二、招商人员人数 本商业街铺位83个，现出售的B1、A4区铺位由于规划和位置的原因，至今的销售率不到30%。增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为5名较为合适。具体工作分配如下： 1、经理（××）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 2、招商人员（4名）：由经理安排具体招商工作，其中：B1、A4区由2名招商人员负责招商工作，4－6区由2名招商人员负责招商工作 3、招商文秘1名 招商人员组成：建议由销售部、公司策划部、物管公司抽调一部分精兵强将组建招商队伍。 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作 1、 前期暂时在营销中心在营销中心内办公。 2、同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在2005年9月底前项目整体招商完成80%；2005年10月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺利开业。 距项目开业只剩下3个月不到时间，时间对完成80%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到5%以上，以稳定业主的投资信心。 投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。本项目在定价及租金的确定方面跟市场尤其是类比市场有较大的出入，投资回报率跟正常的商住两用楼有所差别。但在已有的定价及租金方面，我们要确保业主的第一年投资回报率达到6%以上，以后随商场的经营情况及时调整租金来提高业主的投资回报率。 4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。 对B1、B2、B3、A1纯底铺将按大体按现行功能分区进行零散招商，但根据招商情况及三乡的实际消费情况，建议做出微调。把A1的业态定位于百货及五金；B2定位于电话、音像、文具区、发廊、水果等；B1区的业态定位于服装、精品饰品、皮具、鞋类一条街。理由是B3二层主要以网吧为主，并且下面的纯底铺主要为特色小吃、饮食一条街等。其既定的目标客户以周边的外来劳务人员、一般管理人员及周围的居民为主。而现在的A1业态更适合B3的客户。把已定的A1的业态放在现在的B2区可能更有利于招商。因此，对B4区采取统一招商，建议B4区的以前定位于手机、医药、发廊等改为引进一家主力餐饮店来提高A1商铺的销售和招商。从而保证商业街长远经营稳定。 五、鸿埠商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析 1、投资业主风险分析 ? 商铺不能及时租赁出去； ? 商铺租赁的投资回报率比较低； ? 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。 2、自营业主（租赁户）风险分析 ? 项目招商在开业前不能完成85%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延； ? 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂； ? 生意不是很理想或经营惨淡； ? 开发商卖完后走人。 3、开发商风险分析 ? 投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微； ? 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大； ? B1、A1区区销售情况不理想。但若招商不理想，今后的经营或销售会很困难； ? 项目不能如期开业，业主闹事； ? 项目日后经营不是很理想或经营惨淡，则不利于开发商的品牌树立。 ? 项目不能获得稳定的投资回报，业主闹事； 六、招商中存在的主要问题及规避方法 问 题 一：招商时间紧迫、任务量较大 如前面所述，项目的整个招商时间只剩下约3个月左右的时间，总共有约8000m2、80多个铺位需要招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。 规避方法：尽快确定整体招商执行方案，成立专门的招商机构开始工作，并组织专门的部门监督管理。 问 题 二：已买商铺的业主要求自营或自行转租，可先前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约 规避方法：建议提前召开临时业主大会，成立临时业主委员会，协助开发商做好业主方面的种种工作，以保证项目能如期开业。能沟通成由开发商进行统