2014年福州楼市年报题库.docVIP

2014年福州房地产市场年报 2015-01-04 11:27??|?分享?扫描到手机? 第一篇： 楼市低迷，信贷等多维政策刺激下，开发商以价换量，楼市迎转机 ——2014年福州房地产市场总结及2015年走势预判 出品：福州立丹行·市场部 似乎我们刚许完“马上有啥”的心愿，2014就这样结束了。这一年，当我们欣赏着这么近又那么远的世界杯，旁观着国级大老虎的纷纷落马，见证着马云的“571亿”，回顾着这些与我们相关似乎又不相关的事件，感慨着时间都去哪儿了…… 回看2014年的中国房地产，可谓艰辛。这一年，以银行信贷收紧，宏观经济乏力为开端，楼市从13年火热中迅速降温。价格方面，北上广深依然坚挺，而多数二三线城市价格持续下滑，量价齐跌成为众多城市写照。楼市低迷下，各地救市政策频出，除北上广深、珠海、三亚外，执行了近4年的限购宣告取消。金融层面，上半年两次定向降准，刺激宏观经济，而下半年央行推930新政，认贷不认房开启限贷松动脚步，11月央行降息，为楼市注入强心剂，频出的救市政策，在年末为冷却一年的楼市不断加温。 回顾2014年的福州楼市，面临着自2008年以来的最大考验。市场在春节后骤然降温，成交量逐月下滑。楼市低迷下，从第一季开始，闽侯甘蔗片区楼盘率先掀起的降价潮向全市蔓延，降价的深度及广度持续深入，甚至部分楼盘降至2010年房价水平。政策环境则以年中为分水岭，上半年信贷、调控均为“紧”字诀，而下半年，限购取消、限贷逐步放松、利率下调等一系列楼市刺激政策，促楼市自10月开始出现回暖端倪。低迷的市场也影响到了一级土地市场，政府推地减少，商住用地放量小，商服用地底价成交，成为常态，多幅地块甚至出现流拍景象…… 2014年福州楼市经历了艰难与困苦，同时亦有其精彩与闪耀，立丹行通过对2014福州楼市的年度盘点，摒弃浮华回归真实，遴选出年度机构观点，以供大家共同探讨： 观点1：宏观经济疲软，调控前紧后松，回归市场化，信贷利好为楼市升温 在国际金融危机后续影响下，2014年世界经济总体增长乏力，欧洲经济持续低迷，通缩风险凸显，欧元区18国的经济复苏大都陷入停滞，日本经济连续两个季度大幅萎缩，再次陷入衰退，美国正式结束第三轮量化宽松货币政策，不少新兴经济体也面临增速下滑挑战，世界经济复苏进程凹凸不平。 2014年，中国的宏观经济下行压力也是贯穿全年。今年一季度，GDP增速为7.4%，相比于去年四季度回落了0.3个百分点。二季度在一系列“微刺激”政策的带动下，增速反弹至7.5%。而后第3季度GDP增速再度下滑至7.3%，除了出口表现略好之外，投资（尤其是房地产投资）、消费、工业增加值等指标都降到了近些年来的新低。持续的经济下行压力使得政府逐步通过加强基础设施投资、营改增、税收减免、简政放权、定向降准降息等方式进行经济的刺激。 对于房地产而言，上半年一方面承受经济下行压力的巨大冲击，持续信贷紧缩，利率上浮，放款等待现象严重等，造成客户购买力和购买意愿的降低，形成观望，市场未能延续13年的火热，迅速降温。 而后在保增长及经济压力下，各地地方政府陆续救市政策不断，其中福州楼市自6月起，一次性购房限购取消，8月 “闽八条”出台，9月福州细则跟进，限购全面取消，限贷放宽，还清贷款算首套房，同时在开发商预售条件等方面亦有所放宽。11月福州公积金新政出台，全面放宽了公积金贷款的相关条件和限制，刺激了公积金客户的购房需求。11月22日，央行时隔2年宣布降息，一年期贷款利率下调0.4%，随后，榕多家银行首套房回归基准利率，持续的信贷紧张有所缓解。 在次背景下，持续低迷的福州楼市在市场化调控政策和日益宽松的信贷政策刺激下，部分房企配合价格优惠，楼市开始逐步升温。其中如万科又一城、金辉淮安半岛等项目，国庆7天认购量均超1亿，超过了其7-8月淡季总和，第四季度，开盘成交效果亦较上半年明显提升，其中阳光城大都会、中庚香山天地、万科金域榕郡揽城等，年底均以低于市场周边价格入市，配合政策的利好下，当天销售率均在7成以上，市场回暖初现。 观点2：楼市低迷，价格战启幕，降价逐步向深向广，四季度价格触底，高性价比促购房者买单 14年春节，并未如往年般，返乡潮催热楼市，春节期间楼市成交量同比13年同期大幅下滑，楼市骤然遇冷。据立丹行市场监测的20个市场主力在售项目春节期间平均认购12套，较13年期间大幅下滑37%。其中以阳光城、世茂为主的房企可能率先嗅到市场降温的气息，在春节期间便进行大力度的价格促销动作，从而掀开了2014年福州楼市惨烈价格战的大幕。 2014年全年，福州市区商品住宅成交243万㎡，同比13年下滑11%，闽侯成交126万㎡，同比降幅达42%，其中4月以后，降幅尤为明显，其中4-7月福州市区月均成交量仅14.7万㎡，较13年同期21.8万㎡下滑33%，开盘项目当天开盘