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企业用地收储补偿探讨 　　【摘要】企业用地收储补偿是一项及法律、经济、社会方方面面复杂工作，影响着旧城区改造进程，也影响着社会稳定。本文结合当地做法，对企业用地补偿进行了探讨，有一定的探讨意义。 　　【关键词】企业用地；收储；补偿探讨 　　随着城市建设发展，旧城区改造工作的不断推进，各地对企业收购储备工作不断研究探索，一些地区陆续出台了地方土地储备实施办法、房屋征收实施办法，对企业收购方式、补偿标准做了相应具体规定，一定程度上规范了土地市场，但收购过程中收购方式、补偿价标准等各种问题凸显出来，影响着城市旧城区搬迁改造。本文结合当地做法，对企业用地补偿进行了探讨，以期对实际工作提出探讨意见。 　　1、概况 　　阜新市位于辽宁西部，土地储备交易中心隶属于阜新市国土资源局，成立于2001年12月，现为正局级事业单位，下设土地储备，融资、工程等6个科室，承担着全市国有土地的收购储备、招标拍卖挂牌出让等工作。 　　为科学有序开展土地收储工作，严格了土地收储审查程序，国土、住建委、房产、财政部门联合发文《旧城区拆迁改造用地收储工作程序》等三个工作程序；成立了由国土、房产、审计、财政等部门专业技术管理人员组成的《阜新市土地收回收购审核专家组》及市长为主任、分管市长为副主任、相关部门（国土、房产、审计、财政、国资委监察）负责人为成员的《阜新市土地储备及价格审查委员会》，批准了国土部门提出的《规范国有建设用地出让和储备管理的建议》。 　　建议中明确了国有建设用实行统一收回、收购及收储出让方案经市政府审定，土地收购补偿方式为土地置换、货币补偿两种，其中，货币补偿采取了现值补偿和土地收益分成补偿方式。货币补偿政策：划拨土地使用权按评估价60%补偿，出让土地使用权按剩余年限补偿，建筑物按评估价补偿；收益分成补偿按新规划用途出让底价去掉整理费的65%、55%补偿，其中原用地为出让土地的按65%补偿、划拨土地按55%补偿。 　　同时，因地制宜实施了土地收储，旧城区住宅用地由区政府征收房屋后收储，企业用地货币补偿采取了收购成本加经济补偿的方式，即房地产价值加上搬迁安置补偿费等为收购企业的成，其余不足部由政府其他渠道解决。货币补偿方式表现形式： 　　第一种做法：以企业负债做为补偿价。旧城区中老的国有集体企业，部分经过市场经济的洗礼，停产多年处于破产关闭边缘，其房地产补偿已不能解决应由企业或社会必须承担的责任，采取了核算负债的方法。负债核算包括拖欠职工债务、拖欠银行债务、拖欠其他企业债务及预留和不可预见费等，由企业组织核实债务债权并经行业主管部门初审，同时国土部门测算收购成本，报财政审计部门审核后经市政府审定。 　　第二种做法：以企业整体搬迁损失价做为补偿价。对旧城区中位置较优、规模较大，承担社会责任较大，但技术产能落后需要技术改造的企业，采取了以企业整体搬迁损失价做为补偿价。由政府和企业共同委托资产评估事务所评估，对其房屋建筑物拆迁损失、机械设备搬迁损失、停工停产损失及土地评估，同时国土部门测算收购成本，报政府财政审计部门审定。 　　第三种做法：以房产、土地评估价格为补偿价。一般由房地产评估公司按现值评估，评估结果经国土财政审计房产等部门专家论证组审查后，报政府审定即为土地收购成本。 　　第四种做法：以收益分成价为补偿价。按新规划用途挂牌出让底价扣除整理费出让土地65%、划拨土地55%价格补偿。 　　2、企业收购补偿引用的法律政策 　　（1）国家《国有土地上房屋征收与补偿条例》，企业征收补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿。 　　《中华人民共和国土地管理法》、为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。 　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、对划拨土地使用权，可以无偿收回，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿。 　　《土地储备管理办法》、土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。 　　（2）《国有土地上房屋征收评估办法》、房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。 　　（3）地方政府制定的收购补偿政策。 　　3、企业用地及地上建筑物使用的评估方法 　　（1）依据建筑装饰工程预算定额、建设工程取费标准及被评估行业相关定额规定，采用成本重置成本法进行评估（评估价值=重置价×成新率）。一般资产评估机构使用该方法较多。 　　（2）依据国家《国有土地上房屋征收评