伊河美岸项目宣尾传推广策划案.doc

伊河美岸项目宣传推广策划案 目 录 第一部分：市场简析 第二部分：产品分析 第三部分：客户群分析 第四部分：核心策略 第五部分：推广策略 第六部分：销售策略 第七部分：户型建议 第一部分：市场简析 市场背景 受08年金融危机的影响,部分开发商对09年的楼市持谨慎态度,在年初放缓了土地的开发量,新房的供应量有所减少,大多是在销售去年剩余的现房或准现房.导致市场供需关系紧张.而强劲的刚性需求大军并没有受金融危机的影响,购房热情高涨,导致09年前四个月现房销售异常火爆.很多售楼处现房已基本售馨,或只剩些大户型或把山户型.而期房又未开工建设.出现暂时无房可售的局面.在价格方面,受08年下半年的影响,开发商打折,促销的力度较强,使楼市价格回归理性,在另一方面也促进了销售进度.从09年1——5月的销售情况看，市场已逐渐回暖，开发商开始增大新盘的供应量，从各区域的销量环比情况来看，宽城区的成交面积较大（主要是由于存量房积压的量比较大，而结婚用房的刚性需求对现房需求较大造成）价格方面也略有回升。据最新的调查显示，全国八成的城市房价已触底回升，众多购房者由前期的观望转为积极入市，这对本案来说是极大的好消息。 二、对本案有利的大环境 随着政府对东部伊通河生态养护景观廊带伊通新城区——铁路东侧与伊通河之间形成新的高档生活城区。三年的“改造大铁北、建设新宽城”战略给长春市宽城区带来丰硕成果，大铁北已今非昔比。2009年1月7日从宽城区获悉，2009年大铁北将从城市建设、环境整理上全面推进发展，落位开工一批大项目，建设和改造一系列路网和公园。 　　 北凯旋路2009年要全线贯通 　　通过几年的路网建设，今日的铁北再不是“晴天一身土，雨天一身泥”。2009年宽城区将继续完善城市基础设施建设，新建北三环、北十条等10条规划道路，实现北凯旋路全线贯通，改造宋家、北十条、翟家、千山等4条明沟，完善三环路以里基础设施配套。围绕改善铁北通行能力，启动南北贯通工程规划设计和开工建设，力争年内先行启动火车站东西两个桥洞的拓宽改造。随着经济发展，越来越多的车经过东西桥洞，而桥洞比较狭窄，影响机动车通过。 　　 力争启动机车厂搬迁工作 　　 2009年，宽城区将加大对热电一厂、上海工业园、果菜批发市场、糖业储备库、中石油储备库、路路通物流等签约项目服务力度，确保明年启动建设。加快机车轨道园区基础设施规划建设和机车厂搬迁项目立项、规划、用地审批等前期准备工作，通过市场化运作，拓宽投资渠道，尽快确定投资主体，力争启动机车厂搬迁工作。继续完善开发区基础设施配套建设，重点抓好小城子公路北段、北凯旋路延长线道路和两座铁路下穿桥建设，完成3平方公里内网配套建设。 　　 建设光复路旅游产业园 　　推进大绿化和“三大两小”公园建设，重点打造5到10个精品绿化工程，完成市民休闲公园、星火公园建设、中心公园收尾工程和君子兰公园改造，推进儿童四季乐园建设，新增绿化面积90公顷。 　　在房地产业上将重点抓好行政中心区、宋家洼子和杨家崴子“三大片区”的开发，同时启动行政中心区雕塑社区建设，争取启动老光复路市场区域改造，规划建设光复路旅游文化产业园区。开展历史建筑和文化街区调查，打造特色街区。 　　 推进站前商贸城建设 　　服务业上，宽城区将重点打造铁南、铁北区域，铁南区域将结合老城区改造，整合服装鞋帽、医药批发、干调食品和日用百货等资源，增强辐射能力，铁北地区将鼓励发展多样经营的商贸服务，特别是结合火车站换乘中心建设，打造商务综合体，加快北人民大街两侧高标准开发，推进北站前广场周边56万平方米精品商贸城建设。 ：：： 模：： ●地块珍贵伊通河的天然优势将成为本项目的最大卖点 ●全明户型设计，大开间，小进深，将成为本项目最聚竞争力的卖点 ●该区域附近待开发楼盘比较多，在未来三年内将会成为购房者关注的热点地区。 ●小高层已经成为市场热点，规划形态迎合了市场需求。 W（劣势） ●周边配套不足，交通不便 ●除西侧临街面外，其余三面均是空地，目前还不具备高档地块的感觉。 ●西临火车道，噪音较大 ●项目本身为长方形地块,临街面窄.商网面积小.地块不够美好 O（机会） ●周边地块已被政府收储,地皮已拆迁完毕,如有开发商开发会很快形成规模.并带动本项目所在地的增值。 ●长春是个缺水的城市，有不少人有亲水情节，俞发使人觉得本案地块的珍贵 ●市政府对本项目给预较大的政策性优惠，降低了开发成本。使本项目的性价比更高。 ●对于相当一部分城区边缘的有经济实力的外来人口中，本案是个不错的选择。（如农安，九台，德惠） T(危险) ●周边竞争性楼盘以现楼或高性价分流市场份额。 ●容积率过高，不适合作高档楼盘。 ●临