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套面积计算与共有建筑面积的分摊 　　【摘要】本文详细介绍成套房屋建筑面积的测算及共有面积的 分摊。 　　【关键词】套内建筑面积；共有面积；分摊 　　随着房地产市场的发展，住宅商品化的普遍化，房屋销售中的纠纷也日益增多，究其根源集中体现在建筑面积的计算上。由于面积涉及到千家万户的经济利益，为此房屋面积的计算也成为人们热论的焦点。 　　一、套面积计算 　　（一）套内建筑面积计算。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。 　　套内使用面积：套内用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。 　　套内墙体面积：套内自有墙体面积，全部计入套内墙体面积。套与套之间共有墙体，套与公共部位的共有墙体，按墙体的中线计算套内墙体面积，套与外墙（包括山墙）的墙体，均按墙体的轴线计算套内墙体面积。 　　套内阳台面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积；不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积；没有顶盖的阳台，不计算建筑面积。 　　套内建筑面积为套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和。 　　（二）层、功能区、幢面积的计算。①层面积的计算：各层的建筑面积等于本层内各套的建筑面积之和加上本层内共有共用的建筑面积；②功能区面积的计算：各功能区的建筑面积等于本功能区内各层的建筑面积之和加上本功能区内共有共用的建筑面积；③幢面积的计算：全幢总建筑面积等于本幢内各功能区的建筑面积之和加上本幢内由全幢分摊的幢共有建筑面积；④面积计算的校核：全幢的总建筑面积等于全幢内各套建筑面积之和加上本幢内全部共有面积之和。 　　二、共有建筑面积的分摊 　　（一）共有建筑面积的内容：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。根据各地的实际情况，我们本地的外墙（包括山墙）的共有面积按水平投影面积的轴线计算。 　　独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 　　（二）共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 　　（三）共有建筑面积的分摊方法 　　①住宅楼共有建筑面积的分摊 　　住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋的分摊面积。住宅楼房屋的共有建筑面积计算：整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及人防工程等不应计入共有建筑面积的面积，即为整幢住宅楼的共有建筑面积。 　　②商住楼共有建筑面积的分摊方法 　　首先根据住宅楼和商业等不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积；然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 　　住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 　　商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 　　③多功能综合楼共有建筑面积的分摊 　　多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即这幢建筑物内有住宅、商业用房、也有办公用房，各共有建筑面积的功能与服务对象也并不相同。因此，对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样，用一个分摊系数一次进行分摊，而是应按谁受益（占有、使用）谁分摊的原则，对各共有建筑面积，按各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊。 　　按照国家标准《房产测量规定》，采取由上而下的分摊模式，即首先分摊整幢的共有建筑面积，分摊至各功能区；功能区再把分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各个层；然后再把功能区分别分摊面积和层原来自身共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。