房地产市场的逻辑--陈啸天1212题库.pptVIP

房地产市场的逻辑 主讲人：Mr . CHEN 时间：Anytime 内容 页码 一、行业本质逻辑 3 二、行业供求逻辑 12 三、价格涨跌逻辑 17 四、企业运作逻辑 33 五、置业投资逻辑 37 目 录 Contents 行业三要素 土地 人 资金 1、地产开发三要素决定了行业基本格局 土地：央企占优势； 资金：央企占优势； 人员：民企、资本化企业占优势； 房地产行业发展要素主要包括土地、资金和人三大方面，其中土地和资金归国家所有，央企和国企占有先机，针对人才启动的良好运营机制和激励机制在民企、资本化企业内较灵活，双方各占优势。 2、三方主体利益关系Vs房产税 房地产主体为消费者、开发商、政府，房地产市场在三大主体的博弈中不断发展进步。房产税的落地将冲击三大主体之间利益关系。 政府 开发商 消费者 3、流动性的重要性与房产价格抗跌性 流动性是房地产企业生存的根本，同时也是房价持续不下行的关键所在。 流动性 投资 开发 盈利 投资 开发 盈利 4、近十年的政府调控都具有被动性和滞后性 当房地产市场过分繁荣时，政府出台调控政策打压；当市场低迷时，政府出台救市政策，政府的调控手段滞后于房地产市场，属于被动调控。 国8条调控市场 927新政打压房地产 信贷放宽，政策救市 信贷收紧，大力度打压房地产市场 涨速过快 涨速过快 低迷 5、房地产行业开始逐步进入高风险周期