不动产登记暂行条例及其实施细则理解与适用讲述.pptVIP

C. 区分原则 案例： 甲工厂因为急需资金，向乙银行借款，乙要求甲提供抵押担保，双方签订了抵押合同，约定甲用厂房作为抵押权标的物，在办理抵押权登记之前，乙反悔不愿提供借款，甲就向法院起诉，要求乙承担违约责任，但法院认为甲乙双方的抵押合同没有登记故应无效，乙不用承担违约责任。 甲向乙借款，乙要求甲提供担保，甲委托丙作自己的担保人，丙与乙订立了质押合同，约定丙将自己闲置的三间房屋交给乙占有，以担保甲的债务，如果甲届期不清偿借款，乙有权变卖房屋并从中优先受偿。 1 基本原则 甲用其房产作为对银行乙的债务抵债，约定：自协议生效，乙取得房产所有权，在办理过户登记之前，甲将房产设定抵押权给乙。 甲将一间铺面房出卖给乙，完成过户，但甲仍然占有，之后甲将之出卖给丙。 甲将房屋出租给乙，期间出卖给丙，完成过户，未告知乙，乙以其优先购买权受到侵害为由主张甲丙买卖无效。 1 基本原则 世界各国主要登记制度概览： A 权利登记制（登记生效要件主义）。土地物权变动以登记为生效要件。即土地物权的取得、丧失及变更，除当事人意思表示一致外，非经登记不生效力。强制登记，登记具有公信力。代表国家：德国、瑞士。 B 契约登记制（登记对抗主义）。土地物权之取得、丧失及变更，经当事人订立契据即已生效，但非经登记，不得对抗第三人。代表国家：法国、日本。 C 托伦斯登记制。初次登记不强制，但土地权利一经登记，今后土地权利发生变更都必须经过登记。登记后颁发权利凭证，登记机关保留正本，副本作为土地权利人拥有土地权利凭证。登记具有公信力。代表国家：澳大利亚、英国、加拿大等。 2 基本形态 A 登记生效主义。我国对国有建设用地使用权、海域使用权、土地抵押权实行登记生效主义。 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。（《物权法》第139条） 建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据《海域使用管理法》第19条的规定，海域使用权自登记后生效。（《物权法》第187条） 2 基本形态 B 登记对抗主义。我国对土地承包经营权、地役权实行登记对抗主义。 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 （《物权法》第127条） 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 （ 《物权法》第129条） 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（《物权法》第158条） 2 基本形态 C 非依法律行为取得不动产，但未经登记，不发生物权效力。 “因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”（《物权法》第28和29条） “依照该法第28和29条规定享有土地权利的，处分该权利时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”（ 《物权法》第31条） 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。” (《农村土地承包法》第49条) 2 基本形态 A. 组织规范 统一登记机构。物权法第10条第2款 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 统一登记管辖。物权法第10条第1款 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 （条例第6条、第7条。实施细则 第3条、第4条） 3 基本范畴 B. 程序规范 登记申请。物权法第11条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 登记审核。物权法12条 登记机构应当履行下列职责：………..（略） 权属证书。物权法第17条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 形式公示。物权法第18条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 3 基本范畴 C. 实体规范 登记事项。 登记能力。物权法第5条：物权的种类和内容，由法律规定。 登记效力。 3 基本范畴 登记效力 设权力 对抗力 宣示力 推定力 公信力 物权法第9条第1款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登