明珠项目融资报告11155一98597.docVIP

明珠项目融资报告 一、法人情况 二、项目描述 （一）明珠国际商务港 1、项目概况 位置：济南市济南市中区经一路88号 建成时间：2005 项目技术经济指标：总用地1.08公顷，总建筑面积91279㎡。地上49层、地下3层,总高度达188米， 使用功能：1至13层：酒店；14-35层：酒店式公寓；36-44层：办公；46层：办公；47层：空中酒吧。 2、酒店部分： 使用面积：共25107.65㎡。 客房：8-13层客房的面积为10136.34㎡，共162间， 258个床位（下列面积均为使用面积），其中：经济客房共36间， 36个床位；标准客房共96间，192个床位；豪华商务客房共24间，24个床位；豪华套房共6间，6个床位。 其他：共14971.31㎡。一层（大堂）：553.8㎡；二层行政餐厅、酒吧为1542.15㎡；三层1968.05㎡，为零点式海鲜酒楼及豪华餐厅11间；四层为4368.51 ㎡，会议室8个厅和私房菜7个豪华间；五层3123.74 ㎡，为娱乐中心；六层与西面裙楼六层3415.06 ㎡，为休闲洗浴中心。 运营公司：香港怡和国际酒店投资管理集团。 经营情况：平均入住率为50%，其中：经济客房498元/天；标准客房560元/天，；豪华商务客房650元/天；豪华套房1080元/天。休闲洗浴中心处于招商阶段。 3、办公 裙楼三至五层建筑面积为6606.36㎡，三到五楼层高3.3米，六层部分3.3米，部分挑空。其中：三层2654.91㎡，四层1463.89㎡，五层2487.56㎡。 使用情况：项目需装修改造，未使用。 裙楼与主楼之间可以打通并共用大堂，拟安装两部观光电梯以解决垂直交通的问题，电梯位置已经确定。 4、产权情况 产权年限为1994年至2044年，50年，商服用地，三至六层为建设建工集团自有产权。 客房部分10136.34㎡，已作融资用，未来的收益权归业主所有，本公司仅对其拥有经营权。如需要，公司可收回其收益权。 其余部分公司拥有完全产权。 （二）明珠新世纪广场项目 1、项目概况 位置：济南市长清区长清大道 建成时间：2005 项目技术经济指标：地下一层，地上4层。总用地7万㎡，建筑面积55459㎡。 使用功能：负一层：银座超市；一层：银座商城，临街商铺；二层：家居广场；三层：家俱建材超市；四层：娱乐健身。 2、产权情况： 商服用地，产权年限为40年（2002—2042年），还剩34年。负一层拥有产权，一层的8051.16平米作融资用，公司拥有经营权，对2636.24平米的门铺和432.46平米的西区拥有完全产权。负一层与一层共23072.26平米的17年（2007—2024年）经营权转予银座； 二层有8768.98平米作项目融资用，对其他的1789.02平米拥有完全产权； 三层（12292.80平米）和四层（4819.62平米）拥有完全产权。 二至四层，租金期限为三年，三年后的租金根据未来市场的情况确定，在租商户具有优先承租权。对于融资用的资产，公司可以收回。 融资部分：未来收益权归业主所有，本公司仅对其拥有经营权。如需要，公司可收回其收益权。 二、市场分析 （一）区域分析 济南市是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。境内泉水众多，被誉为“泉城”。济南都市圈确定为6+1都市经济圈，即以省会济南为核心，淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜等6个周边城市为依托，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈在规划中，济南都市圈将以济南中心城为核心(市中区和历下区为主)，有三个明显的集中区域：泺源大街-泉城路（2家五星级、6家四星级），火车站-市委市府（六家四星级），舜耕路-英雄山路（1家五星级、3家四星级）。火车站-市委市府片区：政府的行政办公功能明显，如济南市委、市政府、山东省委、国税局、劳动和社会保障厅、统计局、审计厅等机关单位。客户主要有中高端的商务散客，主要来自国内和省内；酒店自己的内部招待，如市发改委、省发改委、山东电力等单位；行政机关会议客人和来济办事人员。 　　火车站-市委市府片区酒店情况： 酒店名称 位置 开业时间 房间数 标准间价格 入住率 建筑面积 开发商/投资商 东方大厦 经七路223号 1992 224 298 90％ 3.2万平米 山东劳动和社会保障厅 贵都大酒店 升平街1号 1993 221 318 60％ 2.2万平 山东电力集团 丽天大酒店 经一路66号 1997 227 360 80％ 2.4万平 山东通信公司鲁通