2013青岛地块市场调研可行性教案.ppt

以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡地 金水河南部地块走势由北向南依次走高，与山体相连，山体的延伸部分较为平缓。 金水河北部地块地势平坦 地块内部地形 九水路 通往崂山区 通往李沧市区 苏家 庄子 王家下河 刘家下河 毛公地 金水河南部地块 金水河 金水河南部地块 金水河北部地块 金水河北部地块 金水河北部地块 地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区 地块外部资源 地块以东的高校 九水路 金水河 青银高速 通往李沧市区 土路 通往崂山区 九水路上的商业 九水路上的商业 九水路上的商业 地块以西的中学 地块以西的医院 九水路在李沧区政府未来规划中，将打造高档商业，希望辐射全市，吸引旅游人口。 宾川路 地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象 绿城?理想之城在售、和达?和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。 九水路北侧，在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。 地块外部限制 九水路 金水河 通往崂山区 青银高速 通往李沧市区 土路 绿城.理 想之城 宾川路 和达和成 李沧工业园 北侧的工业园 郑庄旧改 和达和城 绿城.理想之城 郑庄旧改 地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便，周边的项目竞争较为激烈 区域认知： 相对于李沧其他位置，该区域的环境相对较好。 区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以洋房、小高层和高层为主 市区客户到达本地块的途径： 市区客户主要是通过青银高速，经九水路到达本区域，规划中经本地块连接崂山区的汉川路还没有开始修建（时间节点不能确定）。 区域竞争： 地块西部约5分钟车程的郑庄旧改项目（现阶段以小高层为主）已经开始兴建。 地块北侧的绿城?理想花园（约190万平米建面，洋房、小高、高层）与和达?和城项目（28万平米建面，洋房、高层）的总供应量在200万平米左右。 地块外部区域 九水路 金水河 通往崂山区 青银高速 通往李沧市区 土路 绿城.理 想之城 宾川路 郑庄旧改 汉川路 和达和成 盘点 地块规模较大，但由于金水河的分割削弱了规模优势。 拥有包括河景与山景的景观资源，有一定资源条件。 南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。 属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。 规模上 自然资源 配套设施 地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未完全打通，因此地块的进入性较差。 地块南侧通往崂山区的汉川路，受庄子村的影响不能推进施工。 交通条件 区域认知 区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的环境较好，距离城市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定居住价值认知 本体条件分析 * 项目地块1 项目地块2 项目地块3 项目地块4 地块4地处李沧陌生区，缺少配套，城市意象差；地块涉及2个行政村，占地约1000亩 地块4位于李沧城市的陌生区，地块内内涉及两个行政村：李家上流和南王，总占地约1000亩。 地块内的市政配套和生活配套较为缺失，整个区域（含地块）缺少城市意向。 区位条件 金水路 宾川路 区域 地块 占地 行政区 青岛李沧 地块4 1000亩 李家上流、南王 本地块南临金水路，向西与李沧市区相接，向东与崂山区相接，地块通达性和进入性一般；到达本地块的公交线路只有一条 通达性 地块南临金水路，是地块通往外界的主要通道。 地块北侧、东侧边界没有道路。 地块最西部边界紧临已建好的宾川路 进入性 从地块的现状看，本地块南临金水路是城市主干道，但与城市中心缺少南北联系。 地块北部、东部、西部的进入性较差。 公交 地块西侧相隔一条小马路有开往李沧市区的公车线路1条：128。 交通条件 金水路 宾川路 128路公交 经济测算 楼面地价 平均单位销售收入(元) 总销售收入(万元) 单位销售成本(元) 总销售成本(万元) 利润总额(万元) 净利润(万元) 投资利润率 投资净利润率 销售净利润率 1200 7610.7 1341235.5 4758.8 750454.9 492514.9 369386.2 65.6% 48.3% 27.5% 1400 7610.7 1341235.5 4853.5 765398.5 477571.3 358178.4 62.4% 45.6% 26.7% 1500 7610.7 1341235.5 4919.4 775784.9 467184.9 350388.7 60.2% 4