《昌平水泥厂项目可行性分析.pptVIP

可行性分析 ——昌平水泥厂项目运作方案 一、项目概况 1.1 项目名称 北京市昌平水泥厂(在昌平县改区前，原名为“北京市昌平县水泥厂”)住宅项目 1.2 所在位置 由北京市区北三环马甸路口上八达岭高速公路，在13C (昌平西关)出口出高速路，向东(昌平西环)至第一个红绿灯向左拐，一直至山根下，即为北京市昌平区水泥厂区位置。 昌平区地处京城西北部，三面环山，平原开阔，林木覆盖率高达49.1%，具有典型的森林城市特征，空气质量常年保持在一、二级水平。 昌平水泥厂地处昌平区城北，距离八达岭高速路一公里，背靠龙凤虎山，山后是十三陵水库，四周是自古闻名天下的“燕京八景”。 1.3 项目规模 项目总占地面积368亩(土地使用权属详见附录：产权归属) 1.4 项目进展 基本完成“三通一平”， 《昌平老城及周边地区控规》可调整用地规划控制指标表已将昌平水泥厂的规划用地性质调整为低密度住宅用地(详见附表)。 北京鼎盛长阳投资有限公司对本项目进行了长时间的跟踪和了解，与土地所有者北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂多方周旋，从开始的土地转让方式过渡到现在的合作开发模式，使项目的前期投入和各方的风险都得到大程度的控制，为项目实施铺平了道路。 二、合作方式 2.1 根据北京市第一中级人民法院(2005)一中执字第983号《民事裁定书》规定的“将本院查封的北京市昌平水泥厂名下的368亩土地裁定给北京兴昌达博房地产开发有限公司或者北京兴昌达博房地产开发有限公司指定的第三人名下”的原则，北京兴昌达博房地产开发有限公司经董事会同意并形成决议：向北京市第一中级人民法院出具公函，当北京鼎盛长阳投资有限公司将2500万元人民币划到北京市第一中级人民法院指定账户以抵偿北京兴昌达博房地产开发有限公司原指定的第三人已代还债务的款额时，确定将北京市昌平县水泥厂名下的国有土地(昌国有(1996)字第01—(06)—0197)裁定给裁定给北京鼎盛长阳投资有限公司(或指定的公司)，由北京市第一中级人民法院重新裁定并下达新的《民事裁定书》。 2.2 北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京鼎盛长阳投资有限公司和北京市昌平水泥厂共同发起设立具有法人地位的合作公司(房地产开发项目公司)。 2.3 依据新的《民事裁定书》，在国土局办理手续，将国有土地(昌国有(1996)字第01—(06)—0197)过户到合作公司名下。 2.4 合作公司将作为该土地项目运作实施的共同平台，各方协调配合办理该土地一级开发的相关各项事宜。 合作公司股东入股方式与股权结构 三、实施步骤 3.1 北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京鼎盛长阳投资有限公司和北京市昌平水泥厂开立共管账户，由乙方入资200万元；同时共同在昌平区工商管理局注册合作公司，暂名：北京秋銮庄源房地产开发有限公司，注册资金5000万元人民币。 3.2 由新注册的合作公司划拨2500万元到北京市第一中级人民法院指定账户，北京市第一中级人民法院将重新裁定并下达新的《民事裁定书》。 3.3 新的《民事裁定书》下达后，甲方、乙方和丙方到国土局办理手续，将国有土地(昌国有(1996)字第01—(06)—0197)过户到新注册的合作公司名下。 3.4 在国土局将土地(昌国有(1996)字第01—(06)—0197) 过户到合作公司名下后，同时应甲方和丙方要求，由合作公司支付3500万元作为该地块“三通一平”的前期相关费用。 3.5 合作公司将作为该土地项目运作实施的共同平台，各方协调配合办理该土地一级开发的相关各项事宜，完成该土地北京市一级开发授权、土地变性、规划立项和规划方案批复。 一级开发涉及主体及关系 四、相关费用 4.1 法院重新裁定并下达新的《民事裁定书》收取的手续费和北京市昌平水泥厂原厂址土地过户费用，由北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京市昌平水泥厂承担；如方支付困难时，可由北京鼎盛长阳投资有限公司垫付。 4.2 完成该土地北京市一级开发授权、规划立项和规划方案批复所产生的费用由合作公司全部承担，并纳入项目成本。其资金由北京鼎盛长阳投资有限公司筹措和投资。 4.3本项合作的信息咨询和居间服务费为1000万元，由北京鼎盛长阳投资有限公司承担。 4.4 其它所有国家征收的与本项合作有关的费用，按国家有关规定执行。 五、退出机制 5.1 当北京市昌平水泥厂原厂址土地完成一级开发时，为北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京市昌平水泥厂和北京利佳伟业房地产开发有限公司提供退出机制： 5.2 北京鼎盛长阳投资有限公司无条件受让北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂所持有的合作公司所有股份(30%)。三方协商确定该股份的转让价总额为15000万元，并认定在股份转让价款总额减去由北京鼎盛长阳投资有限公司已支付的抵偿代还债务款