物业管理师实务精炼考点版01.doc

物业服务企业 本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题 物业服务企业的概念：物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。所提供的服务是有偿的和盈利性的。 物业服务企业的特征可以归纳为三点：1、独立的企业法人 2、属于服务性企业 3、具有一定的公共管理性质的职能。 物业管理企业是通过提供常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。 物业服务企业的分类（了解） (1)按照投资主体的经济成分来划分5种：1．全民所有制物业服务企业、2．集体所有制物业服务企业、3．民营物业服务企业、4．外资物业服务企业、5．其他物业服务企业 (2)按股东出资形式来划分3种：1．物业管理有限责任公司、2．物业管理股份有限公司、3．股份合作型物业服务企业 三、物业服务企业的常见模式：1、房地产建设单位的附属子公司或部门、2、独立的物业服务企业、3、物业管理集团公司 第二节 物业服务企业的设立（掌握） 物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 物业服务企业的工商注册登记分为六个步骤： 1、企业名称的预先审核、2、公司地址、3、注册资本、4、股东人数和法定代表人、5、公司人员、6、公司章程。 经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万元。 物业服务企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。 物业服务企业的资质条件（注意：谁审批、谁颁发、谁管理） 编号 一级 二级 三级 颁发和管理 国务院建设主管部门 省、自治区建设主管部门 设区的市级房地产主管部门 注册资本（万元） 500 300 50 专业人员、中级职称人员 30、20 20、10 10、5 专业人员职业资格证书 有 有 有 管理物业类型 两种以上 两种以上 　 多层（㎡） 200 100 有委托管理项目 高层（㎡） 100 50 独立住宅（别墅）（㎡） 15 8 写字楼、工业物业（㎡） 50 20 可接管住宅面积（㎡） 全部 30以下 20以下 可接管商业面积（㎡） 全部 8 5 建立并严格执行管理制度和标准 服务质量、服务收费 服务质量、服务收费 服务质量、服务收费 建立企业信用档案系统 有 有 有 经营管理业绩 优良 良好 备注：直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下5种资料向当地的房地产主管部门申请资质： (1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明； (5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 资质管理是房地产行政主管部门依法对物业服务企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业服务企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。 资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业服务企业的管理和服务水平。自2007年11月26日颁布的新《办法》后，不在对物业管理资质进行年检。 第三节 物业服务企业的组织形式与机构设置 物业服务企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。 直线制特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理。 (1)主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 (2)主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 直线职能制以直线制为基础，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋，是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。 (1)主要优点：加强了专业管理的职能。直线职能制适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。 (2)主要缺点：协调困难，人员较多，成本较高，降低工作效率。 事业部制是管理产品种类复杂、产品差异很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。 主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。 (1)主要优点： 强化了决策机制； 能调动各事业部门的积极性、责任